나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8558 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 321-19 일도더팰리스 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 “인화초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택 및 상가 등이 형성된 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 양호함.

건물의 구조

기호1~3 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 12층건 중 제1층 제101호외 2개호로서,
외벽 : 대리석 및 스타코 마감 등,
내벽 : 시멘트몰탈 마감 등,
바닥 : 시멘트몰탈 마감 등,
창호 : 강화유리 및 샷시창임.

이용상태

기호1 소매점으로 이용중임.
기호2 사무실로 이용중임.
기호3 휴게음식점으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상복합 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 10m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역
<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8558 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 321-19 일도더팰리스 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 1,616,000,000원

토지면적: 88.64㎡ (약 26.81평)

토지지분: 88.6372㎡ (약 26.81평)

건물면적: 411.96㎡ (약 124.64평)

건물지분: 411.96㎡ (약 124.64평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

특이사항: 선순위 가등기 존재

주의사항:

특수물건정보: 선순위 가등기

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 “인화초등학교” 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 단독주택, 공동주택 및 다양한 상가 등이 형성된 노선 상가지대입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익이 우수합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측으로 폭 약 25m, 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지상 12층 건물 중 일부입니다.

* 외벽 마감: 대리석 및 스타코 마감 등입니다.

* 내벽 마감: 시멘트몰탈 마감 등입니다.

* 바닥 마감: 시멘트몰탈 마감 등입니다.

* 창호: 강화유리 및 샷시창입니다.

* 이용상태: 소매점, 사무실, 휴게음식점 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 전기설비, 위생설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 방화지구: 지정됨

* 경관지구: 시가지경관지구(중심)

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역

2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (이승남, 700,000,000원, 2025-07-29 접수) 또는 갑6 임의경매 (박상태, 564,000,000원, 2025-08-01 접수)입니다. 등기부상 더 빠른 권리가 말소기준권리가 됩니다.

* 총 등기부채권액: 1,075,300,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 지상권: 해당 사항 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑4: 소유권이전청구권가등기 (주식회사보국디자인, 2025-01-02 접수) - *인수 대상 가능성 있음*

* 갑5: 가압류 (주식회사혁신건설, 375,300,000원, 2025-02-26 접수) - 말소 예정

* 갑4-1: 4번가등기 소유권이전청구권가처분 (주식회사제은, 2025-04-22 접수) - *인수 대상 가능성 있음*

* 을1: 근저당권 (이승남, 700,000,000원, 2025-07-29 접수) - 말소 예정 (말소기준권리)

* 갑6: 임의경매 (박상태, 564,000,000원, 2025-08-01 접수) - 말소 예정

* 갑7: 압류 (제주특별자치도, 2025-09-18 접수) - 말소 예정

* 을1-1: 1번근저당권 가압류 (신용보증기금, 83,175,851원, 2025-10-14 접수) - 말소 예정

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단, 2025-10-27 접수) - 말소 예정

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* *: 인수해야 할 임차인 정보 없음.

3. 상권분석

* 본 물건은 제주 시내의 주요 상업 지구인 일도이동에 위치하며, 인화초등학교 인근의 활발한 상권에 속해 있습니다.

* 주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼합되어 있어, 지역 주민 및 유동 인구를 대상으로 한 소매점, 사무실, 휴게음식점 등 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

* 노선 상가지대로서 가시성이 좋고 접근성이 뛰어나 일반적인 근린상가로서의 경쟁력을 갖추고 있습니다.

* 현재까지 파악된 상권 내 혐오시설이나 특별한 저해 요인은 발견되지 않았습니다. (추후 주변 조사 필수)

4. 생활정보

* 교육시설: 인화초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: (주변 편의시설, 관공서, 금융기관 등은 주소지 검색 결과, 다양한 편의시설이 밀집되어 있음을 보여줍니다. 상세 내용은 현장 방문 시 확인 필요.)

* 혐오시설: (주변 혐오시설 검색 결과, 현재까지 특별히 언급되는 내용은 없습니다. 다만, 장기적 관점에서 주변 개발 계획 등을 고려해야 합니다.)

5. 잠재적 리스크

* 선순위 가등기: 본 물건의 가장 큰 위험 요소는 '갑4' 소유권이전청구권가등기가 매각으로 인해 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다.

* 가등기 관련 권리: '갑4-1' 가등기에 기한 가처분 등기도 존재하여, 가등기 권리자와 관련된 복잡한 법적 분쟁이나 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 권리 관계의 복잡성: 등기부상 다수의 가압류, 압류, 가등기, 가처분 등이 복합적으로 존재하여 권리 관계를 면밀히 분석하고, 가등기 권리자와의 협상 여지를 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

* 제주시 일도이동의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다.

* 다양한 업종으로 활용 가능한 건물이며, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 하지만, 매각 후에도 인수될 수 있는 선순위 가등기의 존재는 투자에 있어 매우 신중한 접근을 요구하는 주요 위험 요인입니다.

* 따라서, 가등기 권리자와의 명확한 인수 조건 협상 및 예상되는 추가 비용, 법적 위험 등을 종합적으로 고려하여 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 제주 시내의 핵심 상권에 자리하고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 활용도: 소매점, 사무실, 휴게음식점 등 다양한 상업 활동이 가능한 공간입니다.

* 잠재 가치: 제주도 지역 경제 활성화 및 관광 산업 성장에 따른 지속적인 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1,616,000,000원입니다.

* 선순위 가등기 인수 부담, 권리 분석 결과, 현장 조사 내용 및 현재 부동산 시장 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 가등기 인수 비용 및 예상 수익률을 면밀히 분석한 후, 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 참고 범위이며, 상세한 추가 분석이 필요합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰 후 추가로 부담해야 할 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.