나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50567 [1] 전라남도 해남군 계곡면 당산리 769 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.08.18

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 전라남도 해남군 계곡면 당산리 소재 태인마을 남측 인근에 위치하며,
주위는 농가주택 및 전, 답 등이 혼재하는 지역임.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황

일련번호(1) : 부정형 완경사지로서, 주거기타(농산물가공) 건부지로 이용중임.
일련번호(2) : 부정형 완경사지로서, 휴경지 답임.

2) 인접도로 상태

일련번호(1) : 북측으로 구거부지에 개설된 소폭의 콘크리트포장 현황도로가
소재하며, 동측으로 구거부지에 개설된 비포장농로가 소재함.
일련번호(2) : 북동측으로 구거부지에 개설된 소폭의 콘크리트포장 현황도로가
소재하며, 북측으로 소폭의 콘크리트포장 현황도로가 소재하나
고저차로 출입 불편함.

3) 도시계획 및 기타 공법관계

일련번호(1,2) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

건물의 구조 및 현상

일련번호(3)-기호(가) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
주기둥 : 경량철골(100×100),
벽체 : 판넬붙임, 유리마감 등,
천정 : 경량철골트러스위 판넬잇기,
바닥 : 콘크리트마감, 타일마감 등,

제2종근린생활시설(농산물가공) 건물로서 일반적인 전기설비, 급.배수설비,
위생설비 등이 구비되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 농산물가공에 필요한 기계기구로서 장기간 가동이 중단된
상태임.

공작물의 현상

─

기타참고사항

1) 임대관계 : 미상임.

2) 귀 제시목록상 기계기구 일부는 소재불명임.
<""기계기구 감정평가 명세표"" 참조>

물건 비고

1.일괄매각, 공장및광업재단저당법제6조 기계기구 포함
2.기계기구 목록(1)-1,2 및 목록(2)-1,3은 소재불명이고 4는 일부 소재불명임
3.감정평가 당시 가동 중단된 상태로서 정상적인 작동여부 확인이 불가하고 일부 수리를 요하는 기계류가 있을 수 있음
4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경50567 (1)

* 소재지: 전라남도 해남군 계곡면 당산리 769

* 용도: 제2종근린생활시설 (농산물가공)

* 감정가: 138,327,000원

* 토지면적: 413.00㎡ (약 124.9평)

* 건물면적: 196.00㎡ (약 59.3평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

2. 입지조건

* 본건은 전라남도 해남군 계곡면 당산리 태인마을 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 농가주택, 전, 답 등이 혼재하는 농촌 지역입니다.

* 토지 이용 현황:

* 일련번호(1): 부정형의 완경사지로, 주거 및 기타(농산물가공) 용도의 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호(2): 부정형의 완경사지로, 휴경지 답으로 이용 중입니다.

* 도로 상태:

* 북측으로 구거부지에 개설된 소폭의 콘크리트 포장 현황도로가 접해 있습니다.

* 동측으로는 구거부지에 개설된 비포장 농로가 있습니다.

* 북동측 및 북측으로 소폭의 콘크리트 포장 현황도로가 접해 있으나, 고저차로 인해 출입이 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 용도 지역: 농림지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 농업진흥구역입니다.

3. 권리분석

* 본건 경매는 중소기업은행의 근저당권을 말소기준으로 하는 부동산 임의경매입니다.

* 등기부등본상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 다음 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부: 갑1(소유권이전), 갑2(소유권이전), 갑3(소유권이전), 을1(근저당권), 을2(근저당권), 갑6(임의경매), 갑7(압류) 등기.

* 건물 등기부: 갑1(소유권보존), 을1(근저당권), 을2(근저당권), 갑2(임의경매), 갑3(압류) 등기.

* 말소기준권리: 토지 을1 (2021-05-17, 중소기업은행 근저당권), 건물 을1 (2021-09-06, 중소기업은행 근저당권)

* 현재 등기부상 채권 총액은 178,800,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (임대관계 미상)

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 전라남도 해남군 계곡면의 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변은 농가주택과 농경지가 대부분을 차지하고 있습니다.

* 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 농산물 가공업이 주를 이루는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

* 건물의 용도가 제2종 근린생활시설(농산물가공)으로 되어 있어, 지역 농산물 가공 및 유통과 관련된 사업장으로 활용될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 본건은 농촌 지역에 위치하여 도시 지역에 비해 편의시설, 교육 시설, 교통 인프라가 부족할 수 있습니다.

* 주변에 농가주택 및 농경지가 분포하고 있어 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

* 주요 접근 도로: 북측으로 구거부지에 개설된 소폭의 콘크리트 포장 현황도로가 연결되어 있습니다.

* 주변 시설: 농가주택, 농경지 등이 주를 이루며, 지역 농산물 가공시설로서의 잠재력을 가집니다.

* 혐오시설: 현재 지도상 또는 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 파악되지 않으나, 정확한 확인을 위해 현장 방문 및 주변 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄매각 대상이나, 포함된 기계 기구 중 일부(목록(1)-1,2 및 목록(2)-1,3)는 소재가 불명이며, 일부(목록(2)-4)는 일부 소재가 불명합니다.

* 감정평가 시점 기준, 기계 기구는 가동이 중단된 상태로 정상적인 작동 여부 확인이 불가하며, 일부 수리가 필요한 기계류가 있을 수 있습니다.

* 토지의 인접 경계 등이 불명확하여 정확한 경계 확인을 위해 별도의 경계 측량 등이 필요합니다.

* 임대 관계는 미상으로, 인수되는 임차인이 없을 것으로 보이나 잔류 임차인이 있는지 확인이 필요합니다. (제공된 정보상 인수 보증금 합계 0원)

* 토지 이용 현황상 일부는 경사지이며, 도로 접근에 고저차가 있을 수 있습니다.

* 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 전라남도 해남군 계곡면의 농촌 지역에 위치한 제2종 근린생활시설(농산물 가공) 용도의 부동산입니다.

* 농산물 가공시설로서의 기능은 기대되나, 포함된 기계 기구의 상당수가 소재 불명이거나 작동 불능 상태일 가능성이 높아 시설 투자 및 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 토지 경계가 불명확하다는 점은 향후 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 경계 측량을 통한 명확화가 필수적입니다.

* 농촌 지역 특성상 생활 편의 시설 접근성 및 기반 시설 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지역 농산물 가공 시설로서의 잠재력: 해남 지역의 농산물을 활용한 가공 사업 운영에 적합한 입지입니다.

* 일괄 매각으로 인한 기계 기구 포함: 비록 상태는 불확실하나, 일부 활용 가능한 기계 기구가 포함되어 있어 초기 설비 투자 비용을 절감할 수 있습니다. (단, 상태 확인 필수)

* 저렴한 감정가: 감정가를 고려할 때, 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정할 경우 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 기계 기구의 상태 불확실성, 토지 경계 불명확성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 따라서, 감정가 138,327,000원을 기준으로 하되, 위에 언급된 리스크 요인으로 인한 추가적인 수리 비용, 경계 측량 비용, 그리고 향후 시설 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 현장 방문을 통한 상세한 상태 확인, 기계 기구의 가치 평가, 그리고 건축 및 토지 이용 관련 법규 검토를 거친 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자자는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.