나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50564 [1] 전라남도 완도군 청산면 동촌리 산91 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 청산면 동촌리 소재 ‘동촌리 경로당’ 동측 근거리에 위치하며
주위환경은 자연림으로 이루어진 산림지대임.

교통상황

본건까지 도보 접근이 가능하고 인근까지 차량출입이 가능하여 지역내 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 자연림부지로 이용중임.

인접 도로상태

임야도상 맹지이나 남측과 동측으로 폭 약 2미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 국립공원<자연공원법>, 공원자연환경지구(2023-05-31)<자연공원법>, 중점경관관리구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 분묘가 소재하니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1.임야도상 맹지이나 남측과 동측으로 폭 약 2미터 정도의 도로게 접합
2.분묘 2기 소재하고, 토지가액은 분묘로 인하여 제한받는 가액임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경50564 (1)

* 소재지: 전라남도 완도군 청산면 동촌리 산91

* 용도: 임야

* 감정가: 11,983,800 원

* 토지면적: 7537.00㎡ (약 2,280평)

* 토지지분: 7537㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 전라남도 완도군 청산면 동촌리 소재 ‘동촌리 경로당’ 동측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림으로 이루어진 산림지대입니다.

* 교통상황: 본 건까지 도보 접근이 가능하고 인근까지 차량 출입이 가능하여 지역 내 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 임야도상으로는 맹지이나, 남측과 동측으로 폭 약 2미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 등기부 현황:

* 소유권이전: 김영신 (1995-04-17)

* 가압류: 전남신용보증재단 (2025-03-13, 59,500,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 신용보증기금 (2025-08-04, 104,784,733원) - 본 경매 사건

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

* 특수 물건 정보: 본 건 지상에 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 다만, 분묘기지권의 성립 여부는 불분명합니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 자연림으로 이루어진 산림 지역에 위치하여, 상업 활동이나 상권 형성은 미미한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 본 건은 임야로서 직접적인 주거 또는 상업 시설과는 거리가 있습니다. 인근 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 자세한 정보는 추가 확인이 필요합니다. 다만, 청산면 지역은 아름다운 자연경관을 자랑하며 관광객을 위한 펜션 등의 숙박 시설이 일부 운영되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘 2기가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다. 감정평가에서도 분묘로 인해 토지 가액이 제한받고 있음을 명시하고 있습니다.

* 맹지 및 도로: 임야도상 맹지이나 실제 도로에 접합되어 있으나, 도로의 폭이 2미터 정도로 좁고 영속성 및 사용 권한에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위해 경계 측량 등 별도의 확인 절차가 요구됩니다.

* 토지이용규제: 본 건은 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공익용산지(보전산지), 국립공원, 공원자연환경지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 국립공원 지역 내 사유지는 재산권 및 생활권 침해에 따른 규제 완화 요구가 지속적으로 제기되고 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 아름다운 자연경관을 가진 임야이나, 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 맹지로서의 도로 접합 상황, 불명확한 경계, 그리고 다수의 엄격한 토지이용 규제가 복합적으로 작용하는 물건입니다. 잠재적인 개발 가치보다는 현재 존재하는 제약 사항들이 더 두드러지는 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적 (7537㎡)을 비교적 낮은 감정가(11,983,800원)에 취득할 수 있다는 점입니다.

* 자연환경보전 및 공원 구역 등의 규제가 있어 향후 개발 가능성은 매우 제한적일 수 있으나, 장기적인 관점에서 자연 그대로의 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 분묘기지권, 좁은 도로 접합, 경계 불명확, 그리고 국립공원 지정 등으로 인한 개발의 제약이 상당한 물건입니다.

* 감정가(11,983,800원)를 기준으로, 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 추가적인 현장 조사, 분묘기지권 관련 법률 검토, 경계 측량 비용 등을 감안할 때, 낙찰 후에도 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 따라서, 최소 입찰가 수준에서 접근하거나, 유찰을 기다리며 추가적인 정보 확보 후 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 이는 입찰가 산정 시 고려할 부분이 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.