나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51799 [1] 전라남도 광양시 마동 1309 광양동문디이스트 114동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2026.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 광양시 마동 소재 광양와우초등학교 서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 단독주택, 상가, 나지 등으로 이루어진 성숙중인 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 5층 502호(남향, 계단식)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 돌붙임 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복 4차로에 접하고 해당 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로 3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

본 물건은 전라남도 광양시 마동 1309번지에 위치한 광양동문디이스트 114동 5층502호 아파트입니다. 본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 사건번호는 순천지원 2025타경51799 (1)입니다. 채권자는 서OOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 면적정보

본 물건의 토지 면적은 51.76㎡ (약 15.66평)이며, 건물 면적은 84.97㎡ (약 25.70평)입니다. 건물은 전용면적 84.97㎡ (약 25.70평)로 확인됩니다. 토지 및 건물 모두 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 광양시 마동 소재 광양와우초등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 상가, 나지 등이 혼재된 성숙 중인 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 아파트 단지는 동측으로 왕복 4차로에 접해 있어 차량 출입 및 접근이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매종류

본 경매는 채권자 서OOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 유길숙 씨가 전입신고 되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 전입일자는 2023년 3월 27일이나, 대항력은 없습니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 보존 등기는 동문건설주식회사 명의로 2023년 3월 17일에 이루어졌습니다. 이후 정해선 씨에게 소유권이 이전(2023년 5월 10일)되었습니다. 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(220,000,000원, 2023년 5월 10일 접수)이 설정되어 있습니다. 그 외 서울보증보험주식회사의 가압류(2건) 및 강제경매(2025년 7월 23일 접수) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에서 소멸될 예정입니다. 마지막 소유권 이전 등기는 유길숙 씨 명의(2026년 4월 20일)로 확인됩니다. 총 채무액은 378,509,530원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

본 아파트 단지는 광양동문디이스트로, 2023년 1월에 입주한 신축 대단지입니다. 단지 내 CU 편의점이 입점해 있으며, 인근 2km 이내에 영화관, 마트, 병원 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 단지 내에는 피트니스센터, 골프연습장, 사우나, 카페테리아, 키즈룸, 독서실 등 규모가 큰 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 환경에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 아파트는 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 가진 14층 건물 중 5층에 위치한 남향, 계단식 아파트입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인트칠 및 돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시창으로 마감되었습니다. 일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 아파트 부지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 소로3류, 중로1류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 제3종일반주거지역은 최고 300% 이하의 용적률 적용이 가능하며, 중고층 주택 중심의 편리한 주거 환경을 조성하는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 진행 시 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 등기부 상 소유권 이전이 다수 발생하였고, 마지막 소유권 이전자가 임차인과 동일인인 점 등 특이사항은 고려할 수 있습니다.

6.2. 입지 리스크

와우초등학교가 단지와 가깝지만, 개교 초기에 통학로 안전 문제가 제기된 바 있으며, 이를 보완하기 위한 노력이 진행 중입니다. 주변에 편의시설이 잘 갖춰져 있으나, 일부 후기에서는 '주변에 아무것도 없다'는 의견도 있어, 개인적인 생활 반경에 따라 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 대단지 아파트로, 단지 내외부의 생활 편의시설이 우수하며, 교육 환경 또한 광양와우초등학교와 인접하여 양호합니다. 차량 접근성 및 도로망도 편리한 편입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 단지 내외의 다소 상반된 평가와 통학로 안전 문제 등은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 대단지 아파트로 우수한 단지 내 편의시설 및 조경

* 광양와우초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 양호한 교통 접근성과 주변 상업 시설 이용 편리

* 권리 분석상 낙찰자 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

감정가 311,000,000원에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 본 물건의 적정 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. (본 물건의 낙찰가는 감정가 311,000,000원을 기준으로, 별도의 인수 보증금이 없어 해당 금액을 기본으로 고려할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.