나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51297 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2072 오룡마을휴먼시아 204동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

무안군 삼향읍 남악리 소재 '전라남도청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공공기관, 아파트단지임.

교통상황

대상 단지까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 20층 건물내 제2층 제201호 (남동향,계단식)로서, 외벽:몰탈위페인팅마감, 내벽:벽지마감,타일마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비,난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

대상 단지 남동측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로가 개설되어 있고, 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서상 광주지방법원 목포지원 임차권등기명령 (2024카임10129,임차보증금 1.8억)이 있는바 유의하시기 바람.

물건 비고

2024년 9월분부터 2025년 7월분까지 약 1,187,490원이 관리비가 미납됨(공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51297 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2072 오룡마을휴먼시아 204동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 188,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 58.38㎡ (약 17.67평)

토지 지분: 58.3812㎡ (약 17.67평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.70평) - 전용면적

건물 지분: 84.92㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 오룡마을휴먼시아 2단지

구조: 철근콘크리트구조

층수: 20층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 2009년 8월 5일

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 '전라남도청' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공공기관 및 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 단지까지 차량 접근이 용이하며, 본건의 용도에 따른 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 전라남도청 등 주요 공공기관이 위치하여 행정 편의성이 우수합니다. 또한, 아파트 단지 밀집 지역으로 편의시설, 상업시설, 교육시설 등이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)보다 선순위인 임차권(을1)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 나머지 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-12-14

* 확정일자: 2021-12-14

* 배당신고일자: 2024-07-11

* 대항력: 있음

* 비고: 등기사항전부증명서상 임차권등기가 설정되어 있으며, 보증금 180,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 등기부 현황

* 을1: 주택임차권 (권리자: 조차남, 2024-07-11 접수, 180,000,000원, 인수)

* 갑3: 소유권이전 (2021-12-20 접수)

* 갑4: 소유권이전 (2024-05-20 접수)

* 갑5: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 2025-07-31 접수, 190,948,985원, 말소기준권리)

3.4. 관리비 미납 내역

2024년 9월분부터 2025년 7월분까지 약 1,187,490원의 관리비가 미납된 상태입니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 삼향읍 남악리는 전라남도청이 위치한 행정 중심지이며, 주변으로 대규모 아파트 단지가 형성된 대표적인 주거 밀집 지역입니다. 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 강화된 지역입니다.

4.2. 시세 분석

최근 매매 사례(2026년 5-6월, 전용면적 약 84.51㎡~84.92㎡ 기준)를 보면 175,000,000원에서 201,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가 188,000,000원은 이러한 최근 시세 범위 내에 있습니다.

최근 전월세 거래 사례를 보면, 보증금은 110,000,000원에서 173,000,000원 수준이며, 월세는 0원에서 350,000원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 기본적인 커뮤니티 시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변 지역에 마트, 병원, 학원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설이 인접해 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

단지 주변으로 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 기관이 위치해 있어 자녀 교육 환경이 양호할 것으로 보입니다.

5.3. 기타

전라남도청 등 주요 공공기관이 인근에 있어 행정 및 업무 관련 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 현재 인수되는 임차보증금 180,000,000원이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 금액이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 상당한 추가 자금 부담이 발생합니다.

* 미납 관리비: 공용부분 관리비 약 1,187,490원이 미납되어 있으며, 이 역시 매수인에게 인수될 수 있어 추가적인 지출이 예상됩니다.

6.2. 기타 리스크

특별히 언급된 혐오시설이나 건강상의 위험을 초래할 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근에 위치한 아파트로, 안정적인 주거 환경과 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 양호한 수준을 유지하고 있습니다.

그러나 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 본 물건의 실질적인 매수 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 철저한 사전 조사와 자금 계획이 필수적입니다. 미납 관리비 또한 인수 시 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 전라남도청 등 주요 관공서 밀집 지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 행정 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 안정적 주거 환경: 대규모 아파트 단지에 속해 있어 주거 만족도가 높고, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 지역 발전 가능성: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 188,000,000원

최근 시세 (전용 84.92㎡ 기준): 175,000,000원 ~ 201,000,000원

인수되는 임차 보증금: 180,000,000원

인수될 수 있는 미납 관리비 (공용): 약 1,187,490원

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 예상 입찰가는 이러한 인수 부담을 제외한, 순수 부동산 자체의 가치에 기반하여 산정해야 합니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 175,000,000원 ~ 201,000,000원 범위로 판단됩니다. 그러나 인수되는 보증금 180,000,000원을 고려하면, 매수인이 실제 부담하게 될 총액은 입찰가에 180,000,000원 및 미납 관리비를 더한 금액이 됩니다.

이러한 점을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이 가격은 최근 시세보다 낮고 감정가보다도 낮은 수준으로, 잠재적인 권리 인수 부담을 반영한 것입니다.

최종 입찰가 결정 시에는 인수되는 보증금 180,000,000원과 미납 관리비를 반드시 합산하여 총 지출 금액을 산출하고, 이를 통해 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.