나이스옥션 법원경매 목포 2025타경464 [1] 전라남도 무안군 청계면 상마리 752 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 무안군 청계면 상마리 소재 <상마정마을> 남측 인근에 위치하며,.
본건 기호(1) 주위는 농경지 및 자연림 등이 혼재함.
본건 기호(3)은 전라남도 목포시 양동 소재 <목포정명여자고등학교> 서측 인근에 위치하며,
본건 기호(3) 주위는 주택 및 소규모상가 등이 혼재함.

교통상황

본건 기호(1) : 인근에 버스정류장이 소재하나, 면지역 외곽으로 대중교통 상황은 다소 불편시됨.
본건 기호(3) : 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지로, 다가구주택 건부지임.
기호(3) : 사다리형 평지로, 주상나지임.

인접 도로상태

본건 기호(1)까지 차량 진출입이 가능하며, 동측 청계공항로를 통하여 타지역으로 진출입 가능함.
본건 기호(3)까지 차량 진출입이 가능하며, 서측 수문로를 통하여 타지역으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철골조 철골조아스팔트싱글지붕 2층(사용승인일 : 2003.03.11)건으로,
외벽 : 드라이비트마감 등,
내벽 : 벽지붙임마감, 등,
바닥 : 장판지깔기 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(2) : 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경464 (1)

* 소재지: 전라남도 무안군 청계면 상마리 752

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 186,225,740원

* 토지면적: 433.00㎡ (약 130.98평)

* 건물면적: 206.04㎡ (약 62.33평)

* 건물 제시외면적: 54.60㎡ (약 16.52평) - (다락 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 전라남도 무안군 청계면 상마리 소재 <상마정마을> 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 자연림이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 인근에 버스정류장이 소재하나, 면 지역 외곽에 위치하여 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로상태: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 동측의 청계공항로를 통해 타 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리(2025-08-01, 송순안 강제경매)보다 선순위 권리는 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리(2022-11-21, 송순안 전세권, 150,000,000원)보다 선순위 권리는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 서정훈:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-23

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 송순안:

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: -

* 확정일자: -

* 배당신고일자: 2025-09-17

* 대항력: 없음

* 권리분석: 채권자로서 경매에 참여한 것으로 추정되며, 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

* 양행순:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-30

* 대항력: 없음

* 장한길:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-27

* 대항력: 없음

* 최철종:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-30

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.)

4. 상권분석

* 주변환경: 본건 소재지 인근은 농경지와 자연림이 혼재된 농촌 지역입니다. 일부 주택 및 소규모 상가도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 일부 가능합니다.

5. 생활정보

* 주변시설: 정확한 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 농촌 지역 특성상 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 면 지역 외곽이라 대중교통 의존도는 낮을 수 있습니다. 자가용 이용 시 주변 도로망을 통해 지역 이동은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 서정훈은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유 및 거주 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외 54.60㎡ (약 16.52평)의 제시외 건물(다락으로 추정되며, 독립적인 공간으로 활용 가능할 것으로 보임)이 매각에 포함되므로, 관련 규정 및 이용 상태를 확인해야 합니다.

* 토지이용제한: 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 의료폐기물 소각시설 가능성: 인근 지역(청계면 청계리)에 의료폐기물 소각시설 관련 논의가 있었던 점을 고려할 때, 해당 시설의 정확한 위치와 본건과의 거리를 파악하여 환경적 영향 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군에 위치한 다가구주택으로, 농촌 지역 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 토지 및 건물 면적 대비 감정가는 적정한 수준으로 판단됩니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인 서정훈의 존재와 제시외 건물(다락)은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 주택으로, 조용한 주거 환경을 선호하는 분에게 적합합니다.

* 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물(다락) 또한 포함되어 있어 추가 공간 활용이 가능합니다.

* 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 186,225,740원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 권리 분석 및 주변 시세 등을 종합적으로 검토하는 것이 일반적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.