나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33470 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 제15층 제1515호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '교통방송국' 동측 인근에 위치한 에이엠시티센트럴파크 15층 1515호로서 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층 지상15층 건물 내 15층 1515호(남향, 복도식)로서
·외벽 : 화강석, 치장벽돌, 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 벽지, 타일 등,
·바닥 : 장판, 타일 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 스프링클러, 기계식주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 정방형의 평지로 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 북측으로 왕복4차선 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(2022-01-27)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33470 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 제15층 제1515호

건물명: 에이엠시티센트럴파크

토지면적: 9.53㎡ (약 2.88평)

건물면적: 40.92㎡ (약 12.38평)

용도: 도시형생활주택

감정가: 144,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하1층 지상15층 건물 중 15층 1515호

준공일: 2015년 09월 11일

전용면적: 40.92㎡ (약 12.38평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

주변: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역

위치: 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '교통방송국' 동측 인근

2.2. 교통 환경

접근성: 차량 접근이 용이함

대중교통: 인근에 시내버스정류장이 소재하며 간선도로가 통과하여 교통 상황은 보통임

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을3 근저당권 (대원디앤아이주식회사, 2024-01-23 접수, 금15,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권(을3)은 경매로 인해 소멸됩니다.

경매를 신청한 서준영의 강제경매개시결정(갑5)은 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

주택임차권 (을4): 권리자 서준영, 보증금 160,000,000원. 2021년 07월 05일 전입, 2021년 06월 02일 확정일자. 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 대항력이 있어 매수인이 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 서

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 05일

확정일자: 2021년 06월 02일

대항력: 있음

비고: 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 기타 권리사항

공유자우선매수신고: 해당 물건에 대해 공유자가 우선매수권을 신고하였으므로, 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 해당 가격으로 매수할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

복합 상권: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 공존합니다.

인근 시설: '교통방송국' 동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지 및 상업 시설로 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재 수요

주변 아파트 단지 및 오피스텔, 업무시설 종사자들을 대상으로 한 임대 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변: 근린생활시설, 근린공원 등이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 환경 특이사항

특별히 혐오시설이나 기피 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 160,000,000원이 인수되므로, 실제 취득 비용은 입찰가 외에 이 보증금까지 포함됩니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 전세사기 피해자 우선매수권

전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 해당 임차인이 전세사기 피해자로 인정될 경우, 우선매수권을 행사하여 최고가 입찰 가격으로 해당 물건을 매수할 수 있습니다. 이는 입찰의 불확실성을 높이는 요인입니다.

6.3. 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 신고함에 따라, 최고가 매수 신고인이 있더라도 공유자가 동일한 가격으로 낙찰받을 수 있습니다. 이는 입찰 결과에 대한 예측 가능성을 낮춥니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한

중심상업지역, 방화지구, 중로1류, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 국가산업단지 등 다양한 도시계획 규제가 적용되어 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 이용 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 중심 상업 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 160,000,000원이 인수되고, 더불어 전세사기 피해자 및 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있어 입찰 시 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

도심권역 위치: 광주광역시 광산구의 중심 상업 지역에 위치하여 유동 인구 및 잠재적 수요 확보가 용이합니다.

복합 용도 지역: 주거, 업무, 상업 시설이 공존하여 다양한 가치 상승 요인을 기대할 수 있습니다.

8.2. 시장 전망

도시형생활주택은 1인 가구 및 젊은 층을 중심으로 꾸준한 수요가 예상되어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 유사한 면적(전용 40.92㎡)의 에이엠시티센트럴파크 또는 인근 지역 도시형생활주택의 최근 실거래가를 조사한 결과, 해당 면적대의 시세는 약 170,000,000원에서 190,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 144,000,000원으로, 현재 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 대항력 있는 임차인(서 )에게 보증금 160,000,000원이 인수되는 조건입니다. 따라서 매수인이 부담하게 될 총 실질 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

최근 시세 범위를 고려하여, 총 실질 비용 목표를 약 185,000,000원으로 설정할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 = 목표 총 실질 비용 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 185,000,000원 - 160,000,000원 = 25,000,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 25,000,000원으로 제시합니다. 이는 낙찰 후 인수하는 보증금을 포함한 총 취득 비용이 시장 시세와 부합하도록 고려한 금액입니다.

* 입찰 시 유의사항:

* 임차인의 우선매수권 행사 가능성이 있어 입찰 결과의 불확실성이 존재합니다.

* 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있습니다.

* 입찰가는 본 물건의 시장 가치, 인수 보증금, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용(취득세, 중개수수료 등) 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.