나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21175 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 1층 104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며
, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 1층 104호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 군산지원 2025타경21175 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 1층 104호

용도: 아파트

감정가: 284,000,000원

건축물 사용승인일: 2022년 09월 29일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

토지 지분: 47.4901㎡ (약 14.36평)

건물 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

아파트 전용 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

아파트 공급 면적: (제공 정보 없음)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 위치하며, '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독 주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량의 진입 및 출입이 용이하며, 인근에 주요 간선도로와 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조 평지붕의 27층 건물 중 1층 104호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 새시로 이루어져 있습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

2.4. 토지 현황

토지는 대체로 사다리형의 평지로, 현재 '아파트 부지'로 이용되고 있습니다. 4면이 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로 폭 약 25m의 도로를 통해 주출입이 가능합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

물건지 일대는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하며, 가축사육제한구역(전부 제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권(채권액 120,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,289,191,256원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이태선

보증금: 229,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 22일

확정일자: 2023년 11월 13일

배당신고일자: 2024년 10월 11일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 인수 보증금

인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 주거 환경

단지명은 송학크레지움캐슬이며, 총 4개 동, 294세대로 이루어진 비교적 신축 아파트 단지입니다. (사용승인일: 2022년 9월 29일)

4.2. 인근 상권

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 한국농업기술진흥원이 인근에 있어 관련 기관 종사자들의 수요가 있을 수 있습니다.

4.3. 주변 혐오 시설

주변 시설에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 시설

주요 간선도로와의 접근성이 양호하며, 인근 버스 승강장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

본 물건지 인근에는 익산송학초등학교, 익산중앙중학교, 익산고등학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

5.3. 편의 시설

단지 인근 근린생활시설 및 차량 이동 시 접근 가능한 주변 마트, 편의점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 의료 시설

지역 내 병원 및 의원 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 이태선 씨는 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정이나, 보증금 액수가 2억 2천 9백만원으로 큰 편이므로 명도 진행 시 특이사항이 발생하지 않는지 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획

토지이용계획상 가축사육제한구역 등의 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 행위 등 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.3. 기타 사항

제공된 물건 명세서상의 특이사항, 주의사항, 특수물건정보 항목은 공란으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 8천 4백만원이나, 최근 실거래가는 2억 3천만원에서 2억 5천만원대에 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 1층이라는 점과 임차인 보증금 규모를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2022년 준공)로 향후 가치 상승 기대

* 양호한 교통 및 주변 생활 환경

* 인수되는 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상 (임차인 대항력 없음)

* 최근 실거래가 대비 감정가 및 예상 입찰가에서의 시세 차익 가능성

9. 예상 입찰가

감정가는 284,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 보면, 2026년 6월 16층 물건이 235,000,000원, 7월 14층 물건이 255,000,000원, 7월 6층 물건이 230,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 1층으로, 층수 프리미엄은 낮을 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 현재 시세 및 감정가와의 차이를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

약 225,000,000원 ~ 235,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.