나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21182 [1] 전북특별자치도 익산시 신동 558-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 익산시 신동 소재 '이리북일초등학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 노변으로 근린생활시설, 후면으로 단독주택 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

대상토지까지 차량의 접근이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 위치하고 있
어 본 용도로서 전반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대상토지는 부정형의 대체로 평지로 조사시점 당시 '단독주택(다가구)부지'로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지는 남측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지바름, 몰탈위 페인팅 등 마감,
바닥 : 돌붙임, 장판깔기 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

조사시점 당시 일련번호(2-가)는 '단독주택(다가구주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비 및 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

대상물건 일련번호1) 지상에는 별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 대상건물의 부합물 및
종물로 사료되는 권리관계 미상의 제시외건물 기호㉠~㉣)이 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21182 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 익산시 신동 558-1 (신주소: 전북특별자치도 익산시 동서로15길 1-4 (신동))

용도: 다가구주택

1.3. 면적 정보

토지면적: 597.00㎡ (약 180.6평)

건물면적: 633.10㎡ (약 191.5평)

건물 제시외면적: 39.20㎡ (매각에 포함)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 951,419,700원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 토지는 전북특별자치도 익산시 신동 소재 '이리북일초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 노변으로 근린생활시설, 후면으로 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 주요 간선도로 및 버스승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

대상 토지는 부정형이며 대체로 평지로, 조사 시점 당시 단독주택(다가구) 부지로 이용 중입니다. 남측으로 소폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 12월 29일 접수된 우리신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리도 동일하게 우리신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 등기부상 확인되는 대부분의 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 전세권 등)는 말소 예정입니다.

3.2. 채권 총액

등기부 채권 총액은 토지 기준 516,995,000원, 건물 기준 801,995,000원으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 가능 권리

제공된 정보에 따르면, 조사된 임차인 전원 '대항력 없음'으로 판단되며, '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차인 보증금은 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 김민서: 보증금 0원, 전입 2023-06-20, 대항력 없음

* 김수훈: 보증금 50,000,000원, 전입 2022-08-16, 확정 2022-08-16, 대항력 없음

* 김준영: 보증금 0원, 전입 2024-05-01, 대항력 없음

* 김지은: 보증금 0원, 전입 2023-09-25, 대항력 없음

* 박준성: 보증금 0원, 전입 2025-03-27, 대항력 없음

* 박찬일: 보증금 50,000,000원, 전입 2025-03-28, 확정 2021-01-12, 대항력 없음

* 송다은: 보증금 50,000,000원, 전입 2022-11-09, 확정 2022-10-19, 대항력 없음

* 송재호: 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-11-15, 확정 2023-11-15, 대항력 없음

* 신연욱: 보증금 45,000,000원, 전입 2018-06-29, 확정 2018-06-29, 대항력 없음

* 우준혁: 보증금 0원, 전입 2023-10-10, 대항력 없음

* 전규석: 보증금 45,000,000원, 전입 2024-04-15, 확정 2024-02-23, 대항력 없음

* 정승재: 보증금 45,000,000원, 전입 2022-12-19, 확정 2022-12-19, 대항력 없음

* 천영진: 보증금 2,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-06-21, 확정 2025-09-03, 대항력 없음

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

대상 토지 인근은 노변으로 근린생활시설이 일부 소재하는 기존 주택지대입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 익산시 전체적으로 상가 공실률이 높은 편이라는 조사 결과도 있습니다.

4.2. 교육 및 편의 시설

'이리북일초등학교'가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주요 간선도로 및 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

4.3. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급되거나 확인되는 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다. 이리북일초등학교 주변은 스쿨존 조성 및 안전 시설 확충 노력이 이루어져 왔습니다.

5. 건물 상세정보

5.1. 건물 구조 및 용도

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며, 용도는 단독주택(다가구주택)입니다.

5.2. 건축 연한

건축물대장 상 사용승인일은 1998년 1월 5일로, 약 28년 경과된 건물입니다.

5.3. 제시외 건물

건물 외 별도 제시외 건물 39.20㎡가 있으며, 본 매각에 일괄 포함됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

일반적으로 매각으로 모든 권리가 소멸되나, 미등기 또는 임의로 점유하는 세력이 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다. 현재까지는 인수할 권리가 없는 것으로 파악되었습니다.

6.2. 건물 노후 및 유지보수

1998년 준공된 건물로, 20년 이상 경과됨에 따라 향후 정기적인 유지보수 및 관리가 필요할 수 있습니다. 건축물대장상 '단독주택(다가구주택)'으로 표기되어 있으나, 실제 내부 구조 및 임대 현황에 따라 보수 비용이 상이할 수 있습니다.

6.3. 임대 관련 리스크

임대 관계가 미상인 임차인들이 다수 존재합니다. '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 실제 점유 및 임대차 계약 내용과 다를 경우 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.4. 기타

토지 이용 계획상 '제2종일반주거지역'으로 지정되어 있으며, 이는 아파트 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 들어설 수 있는 지역입니다. 다만, 건폐율 60% 이하, 용적률 150~250% 이하의 범위 내에서 건축 가능하며, 정확한 건축 가능 규모는 지자체 조례를 확인해야 합니다. 익산시 전체적으로 다가구주택 공실률에 대한 우려가 제기된 바 있어, 임대 수익률 산정 시 유의해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 일괄매각 대상 물건으로 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다.

* 모든 등기부상 권리 및 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 이리북일초등학교 인근의 주택지대로, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 다가구주택으로서 다수의 임대 수익 창출이 가능합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 군산지원에서 진행하는 강제경매 사건으로, 익산시 신동의 제2종일반주거지역에 위치한 다가구주택입니다. '이리북일초등학교'와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 제시외 건물도 포함되어 있어 활용도를 높일 수 있습니다. 다만, 건물 연식(약 28년)과 익산시의 다가구주택 공실률 우려 등은 고려해야 할 사항입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(951,419,700원)를 기준으로 하되, 향후 개별적인 현장 조사, 주변 부동산 시세 분석, 임대 수익률 산정, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 익산 지역의 부동산 시장 동향 및 다가구주택의 수요와 공급 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.