나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101752 [1] 부산광역시 북구 화명동 295 도시화명그린아파트 205동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '금명여자고등학교' 서측에 인접하고 있으며, 인근은 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 내 제205동 제3층 제305호로서,
(사용승인일 1996.04.27)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하며 단지내 가로망정비 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-01-10), 제1종지구단위계획구역(2024-01-10), 주거용지(공동주택용지), 도로(접합) 상대보호구역(금명여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대천리중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대천리초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금명여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경101752 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 북구 화명동 295 도시화명그린아파트 205동 3층305호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

103,000,000원

1.5. 토지면적

27. 57㎡ (약 8.34평)

1.6. 건물면적

49. 42㎡ (약 14.95평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.10. 건축정보

사용승인일: 1996년 4월 27일

건물구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 중 3층 305호

전용면적: 49.42㎡ (약 14.95평)

분양면적: 제공된 정보에서는 별도 표기되지 않았습니다.

1.11. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지(공동주택용지), 도로(접합), 상대보호구역(금명여자고등학교, 대천리중학교, 대천리초등학교), 절대보호구역(금명여자고등학교), 택지개발지구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동에 위치하며, '금명여자고등학교' 서측에 인접해 있습니다. 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설이 밀집된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 종합적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 환경

단지 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 단지 내 가로망도 잘 정비되어 있습니다.

2.4. 혐오시설 정보

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 인근에 잠재적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 정원덕이라는 임차인이 거주 중이나, 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 보증금 10,000,000원, 차임 0원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리(근저당권, 접수일자 2017-12-20)보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당권, 전세권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 정원덕의 보증금 10,000,000원 또한 인수되지 않습니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 여러 소유권 이전 및 근저당, 전세권, 가압류, 임의경매 등기 내역이 있으나, 모두 말소 예정이거나 이미 말소된 권리들입니다. 최종적인 근저당권(을12)이 말소기준권리이며, 이후 순위의 권리들은 소멸됩니다.

3.4. 총 부채 금액

등기부상 채권 총액은 171,031,616원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

최근 2026년 6월 2일, 4일, 7월 8일에 같은 단지 내에서 49.42㎡(약 14.95평) 면적의 아파트가 97,000,000원, 89,000,000원, 105,000,000원에 각각 실거래되었습니다.

4.2. 최근 전월세 사례

최근 2026년 5월 15일, 5월 2일에 전월세 계약이 있었습니다.

전세(보증금) 및 월세 계약 사례는 다음과 같습니다:

- 보증금 1,000만원, 월세 470,000원

- 보증금 10,000,000원, 월세 150,000원

- 보증금 9,500,000원, 월세 50,000원

4.3. 지역 내 위상

도시화명그린아파트는 준공된 지 30년이 넘어가는 비교적 오래된 아파트 단지이지만, 화명동 일대의 주거 수요를 꾸준히 충족시키고 있는 지역 내 주요 아파트 중 하나입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 도시화명그린(21B)아파트

주소: 부산광역시 북구 화명동 295

동수: 5개동

세대수: 720세대

최고층: 20층

주차대수: 총 312대 (지상 4대, 지하 10대) - 이는 관리사무소 제공 정보이며, 건축물대장상 총 주차대수는 427대(실내 자동 93대, 실외 자동 334대)로 기재되어 있습니다.

5.2. 편의 및 부대시설

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 바닥 난방 설비가 구비되어 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 편의시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1996년 준공된 건물로, 30년 이상 경과하여 건물의 노후화 및 시설 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제약

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다수의 학교 인근 보호구역에 속해 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규의 제약을 받을 수 있습니다.

6.3. 임차인 보증금 미상(주의)

임차인 정원덕의 보증금은 10,000,000원으로 확인되나, 차임이 0원이고 계약 기간 및 세부 조건에 대한 정보가 명확하지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 분쟁의 소지가 없도록 철저한 사전 조사 및 확인이 필요합니다. (단, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 북구 화명동에 위치한 도시화명그린아파트 205동 305호로, 일반적인 아파트 물건입니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적다는 점이 가장 큰 장점입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액이 인수되지 않아 명도 절차는 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다. 건물 연식이 있지만, 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호한 주거 지역에 위치하고 있어 꾸준한 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리 부담 없음: 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 금전적 또는 법적 리스크가 최소화되어 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 부산 북구의 주요 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 경쟁력 있는 가격 잠재력: 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 적절한 입찰가를 통해 시세 차익을 확보할 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가 103,000,000원이며, 최근 실거래가 최고가는 105,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 본 물건의 적정 입찰가는 105,000,000원에서 108,000,000원 사이로 예상됩니다.

경쟁 입찰 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있으므로, 현장 방문 및 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.