나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101738 [1] 부산광역시 서구 암남동 81-23 삼경빌라맨션 에이동 15층1155호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 고신의료원 남동측 인근에 위치하는 삼경빌라맨션
에이동 15층 1155호이며 주변은 감천로변 주상복합지대로서 각종 상가, 아파트단지, 주상
복합건물 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통
사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 15층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅.
- 내벽: 벽지 및 타일 마감.
- 창호: 새시창호.

이용상태

아파트 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 도시가스공급설비,
난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자루형과 유사한 형상의 토지이며 공동주택의 부지입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복7차선 규모의 감천로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 제2종일반주거지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상입니다.
- 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 부산광역시 서구 암남동 81-23번지 삼경빌라맨션 에이동 15층 1155호에 소재하는 아파트입니다. 건물은 총 15층 중 15층에 위치하고 있으며, 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조입니다.

1.2. 권리 관계

본 물건은 부산서부지원 2025타경101738 (1)호로 진행되는 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 윤OO입니다. 등기부등본상 선순위 주택임차권(윤미나, 보증금 160,000,000원)이 존재하며, 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

전용면적은 84.58㎡ (약 25.6평)이며, 토지 지분은 43.80㎡ (약 13.3평)입니다. 건물은 1989년 8월 10일에 사용승인되었습니다.

1.4. 감정가 및 진행 정보

본건의 감정평가액은 169,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재, 고신의료원 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 감천로변을 따라 형성된 주상복합지대로서 각종 상가, 아파트 단지, 주상복합 건물 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로는 왕복 7차선 규모의 감천로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 윤미나

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-11-02

* 확정일자: 2015-10-21

* 대항력: 있음

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본건의 말소기준권리는 2025년 7월 28일 접수된 강제경매개시결정(을11, 채권자 윤미나)입니다. 을구 1번 순위의 주택임차권(윤미나, 160,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.3. 총 채무액 (매수인 인수 가능 금액 포함)

등기부채권 총액은 160,000,000원이며, 인수해야 할 임차보증금은 160,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 복합된 주상복합 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

감천로변을 따라 다양한 상업시설이 밀집해 있어, 단지 내 또는 인근에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

감천로변의 상가 및 주상복합 내에 위치한 편의시설들을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에 부산암남초등학교, 부산남중학교, 부산관광고등학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 의료 시설

고신의료원이 단지 남동측 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

선순위 대항력 있는 임차인 윤미나의 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이로 인한 추가적인 자금 부담 위험이 존재합니다.

6.2. 건물 노후도

건축물대장상 사용승인일이 1989년 8월 10일로, 약 37년 경과한 건물입니다. 건물의 유지보수 및 향후 재건축/리모델링 가능성 등을 신중히 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 통상적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 암남동에 위치한 삼경빌라맨션 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징은 160,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수 부담입니다. 이는 매수 시 추가적인 자금 투입을 요구할 수 있으며, 배당 절차 및 임차인과의 관계를 면밀히 파악해야 합니다. 1989년 준공된 건물로서 노후도 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 고신의료원, 상가, 교통망 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 명확한 임차인 권리: 대항력 있는 임차인의 보증금(160,000,000원)이 명확하여 인수 금액 예측이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 입지 대비 노후된 건물이나, 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 169,000,000원이나, 인수해야 할 임차 보증금이 160,000,000원으로 상당합니다.

최근 매매 사례를 보면, 2026년 6월 84.58㎡(25.6평) 면적이 143,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 경우, 입찰가로 160,000,000원 이하로 낙찰될 경우, 매수인이 부담하는 총 비용은 160,000,000원(입찰가 + 인수되지 못한 보증금)이 됩니다. 따라서 160,000,000원을 초과하는 입찰가는 총 비용 측면에서 시장가치(143,000,000원)를 상회할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 169,000,000원에서 인수 보증금 160,000,000원을 제외한 이론적인 순수 부동산 가치( equity)는 9,000,000원 수준입니다. 이를 기준으로 낙찰가율과 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정하되, 총 투자 비용이 시장가치 대비 과도하지 않도록 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

보수적인 투자 관점에서, 예상 입찰가는 30,000,000원에서 50,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 지출 비용은 160,000,000원으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 (경쟁 고려 시): 40,000,000원

* 예상 총 투자 비용 (낙찰가 + 인수 보증금): 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.