나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2751 [1] 부산광역시 서구 초장동 65-217 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 초장동 소재 '초장중학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 주위에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임

형태 및 이용상태

북하향 완경사지 내 사다리형 토지로서, 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 3~4m 내외의 계단도로, 남측으로 노폭 약 1.5m 내외의 골목길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-06-06), 고도지구(2025-08-13)(2025-08-13, 노면이하, 완화), 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역, 도시관리계획 입안 중인 지역(고도지구 변경)에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트 블록조 스레트지붕(현황 슬래브지붕) 2층 건물으로서,
(사용승인일 1985.06.25)

외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 지상에 부합물 및 종물(기호㉠:판넬조 판넬지붕 2층소재 다용도실 등)이 소재하나 면적, 구조, 이용상황 등을 고려하여 볼때 본건 토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되는바 토지는 이에 구애없이 정상 감정평가 하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 본건 건물 기호(2)는 공부상 1층 면적 59.92㎡, 2층 면적 12.6㎡로 등재되어 있으나, 현황 1층 면적 78.6㎡, 2층 74.8㎡로 공부상면적과 실측면적이 상이하나 대수선한 것으로 추정되는바 - 현황 실측면적대로 사정 평가하였으니 경매 집행 및 응찰 시 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 건물은 공부상 1층 면적 59.92㎡, 2층 면적 12.6㎡로 등재되어 있으나, 현황은 1층 면적 78.6㎡, 2층 면적 74.8㎡로 상이하여 현황 실측대로 사정 평가하였으니 응찰시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 서구 초장동 65-217에 위치한 단독주택입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경2751 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 121,929,300원입니다.

토지 면적은 96.90㎡(약 29.31평)이고, 건물 면적은 공부상 72.52㎡(약 21.94평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

건물 사용승인일은 1985년 6월 25일이며, 현재 주소는 부산광역시 서구 해돋이로214번길 14-21입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 초장동 소재 '초장중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택 및 다세대주택이 형성되어 있는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

토지는 북하향 완경사지에 위치한 사다리형 토지로서, 현재 주택 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 3~4m 내외의 계단도로, 남측으로 노폭 약 1.5m 내외의 골목길과 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(2025-08-13, 노면이하, 완화), 상대보호구역, 가축사육제한구역에 속하며, 도시관리계획(고도지구 변경) 입안 중인 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 11월 4일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 120,000,000원)입니다.

이하 등기부상 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 134,722,600원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 강순이

보증금: 3,000,000원

차임: 150,000원

전입/확정일자: 2020-10-19

배당신고일자: 2025-08-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 곽준상 ( 곽 )

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-06-07

확정일자: 2019-05-09

배당신고일자: 2025-09-16

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 김종문 ( 김 )

보증금: 15,000,000원

차임: 70,000원

전입일자: 2016-01-06

배당신고일자: 2025-08-21

대항력: 있음

비고:

본건에는 대항력 있는 임차인 곽준상님과 김종문님이 존재합니다.

곽준상님은 보증금 40,000,000원, 김종문님은 보증금 15,000,000원으로, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다. (총 인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 존재로 인한 인수 가능성은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역입니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 초장동 일대의 연립/다세대 주택은 거래 면적, 건물 연식, 층수 등에 따라 1억원에서 1억 6천만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

- 1992년식 연립주택(153.84㎡) 1억 6천만원 (2024년 6월)

- 1987년식 다세대주택(46.72㎡) 1억원 (2024년 9월)

- 1997년식 다세대주택(77.12㎡) 1억 6천만원 (2025년 10월)

이는 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵지만, 지역 내 부동산 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가 1억 2192만 9300원은 이러한 주변 시세와 비교했을 때, 물건 고유의 가치 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 '초장중학교' 인근에 위치하며, 부산항, 자갈치시장, 남포동 상권 등과 가까워 다양한 생활 편의시설 및 문화시설 이용이 용이합니다.

인근에 공원 등 녹지 공간도 일부 존재합니다.

다만, 항만 시설 및 어시장 등 지역 특성상 소음, 냄새 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 곽준상(4천만원)과 김종문(1천5백만원)이 존재하므로, 이들의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다.

본건 건물은 공부상 1층 면적 59.92㎡, 2층 면적 12.6㎡이나, 현황 1층 78.6㎡, 2층 74.8㎡로 실측 면적이 훨씬 넓습니다. 이는 대수선 또는 증축으로 추정되며, 불법 건축물에 해당될 경우 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

건물 사용승인일이 1985년으로 노후되어 있어, 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

건물이 고도지구로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

서측 계단도로와 남측 골목길에 접하고 있어 차량 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 초장동의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 입지적 장점이 일부 있으나 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 면적과 현황 실측 면적의 큰 차이로 인한 불법 건축물 가능성입니다. 이로 인해 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있으며, 낙찰 후 명도 또한 난항을 겪을 수 있습니다.

건물 노후도, 도로 조건, 고도지구 지정 등도 함께 고려해야 할 사항입니다.

경매 참여 시 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

부산 서구 초장동이라는 지역적 이점을 가지며, 단독주택으로서의 잠재적 가치가 있습니다.

향후 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있으나, 고도지구 등 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

감정가 대비 시세 분석 및 해당 지역의 개발 가능성을 종합적으로 검토하여 투자가치를 평가할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 121,929,300원

시세 분석:

제공된 json 데이터는 본건과 동일한 단독주택이 아닌 연립/다세대 주택의 거래 사례이므로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

- 초우빌라 (연립, 153.84㎡): 1억 6천만원 (2024년 6월)

- 양천주택 (다세대, 46.72㎡): 1억원 (2024년 9월)

- 초장동대근아트빌라 (다세대, 77.12㎡): 1억 6천만원 (2025년 10월)

종합적인 시세 파악을 위해서는 초장동 일대의 단독주택 실거래가 및 건축물 유형별 가격 동향에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

- 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험 (총 55,000,000원).

- 건물 현황 면적과 공부상 면적의 큰 차이로 인한 불법 건축물 관련 제재(이행강제금, 철거 등) 발생 가능성. 이는 예측이 불가능한 큰 잠재적 위험입니다.

- 건물 노후도에 따른 수리/보수 비용.

- 지역 시세 및 투자 수익률 분석.

본건은 대항력 있는 임차인과 불법 건축물 가능성이라는 상당한 리스크를 안고 있으므로, 감정가 이하 또는 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

특히 불법 건축물 관련 리스크는 낙찰가의 50% 이상의 추가 비용 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

제시 가능한 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

권장 입찰가: 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원 (실제 입찰 시에는 현장 방문 및 권리 분석 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.