나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101755 [1] 부산광역시 사하구 하단동 605-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '하단초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '하단역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 인접토지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :준주거지역, 지구단위계획구역(2025-06-25), 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-06-25)<도시 및 주거환경정비법>

제시목록 외의 물건

제시외 건물 ㉠,㉡은 종물 및 부합물로서, 토지에 미치는 제한의 정도가 미미한 것으로 판단되어 구애됨이 없이 토지를 감정평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) :브로크조 스라브즙 2층 건물로서,
(사용승인일 : 1983.09.07)
외벽 : 치장벽돌 및 페인트 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 주택으로 이용중인 것으로 조사되나, 현장조사시 폐문부재로서 내부이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

일련번호(1) : 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㉠,㉡은 종물 및 부합물로서, 토지에 미치는 제한의 정도가 미미한 것으로 판단되어 구애됨이 없이 토지를 감정평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101755 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 605-23

용도: 단독주택

감정가: 367,103,920원

토지면적: 93.90㎡ (약 28.38평)

토지 지분: 93.90㎡ (약 28.38평)

건물면적: 97.18㎡ (약 29.40평)

건물 지분: 97.18㎡ (약 29.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정성필 (정OO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 하단동에 소재하며, '하단초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 '하단역'과 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교통사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 서측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 비행안전구역, 정비구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리는 2022년 2월 21일 접수된 부산제일새마을금고의 근저당권(채권액 30,000,000원)입니다.

* 본건 강제경매 개시 결정 등기(채권자: 정성필)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 이 외 등기부상 갑구의 소유권 관련 사항(정태식, 정현우) 또한 매각으로 인해 모두 말소됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 다만, 토지 및 건물 감정평가요항표에 '임대관계 : 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 점유 관계나 실제 임차 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금이 인수되지 않더라도, 점유자가 있을 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 하단초등학교 인근에 위치하며, 주위 환경은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼합된 지역으로, 지역 내 기본적인 상업 및 주거 활동이 이루어지고 있습니다.

* 최근 시세 동향 (주변 다세대/빌라 거래 사례 기반):

* 하단시티빌(88-0) (2001년 건축, 전용면적 73.59㎡) 2026년 3월 9일 20,000만원(2억원)에 거래되었습니다.

* 디에스하우스 (2016년 건축, 전용면적 46.69㎡) 2026년 3월 20일 16,000만원(1.6억원)에 거래되었습니다.

* 크라운9 (2020년 건축, 전용면적 46.01㎡) 2026년 3월 4일 14,400만원(1.44억원)에 거래되었습니다.

* 상기 거래 사례들은 본건과 물건의 종류(다세대/빌라 vs 단독주택)가 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 지역 부동산 시장의 최근 거래 동향과 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본건 감정가: 367,103,920원 (약 3.67억원).

* 종합: 본건은 단독주택이며 토지 면적이 93.90㎡(약 28.38평)으로, 주변 다세대/빌라 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 감정가는 토지 면적과 주변 시세를 고려했을 때 신중한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 하단초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통편의: 지하철 1호선 하단역이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리하며, 버스 정류장도 인근에 있습니다.

* 주변 환경: 일반적인 주거 지역에 준하는 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1983년 9월 7일 사용승인된 건물로, 현재 약 43년 경과하였습니다. 건물의 구조적 안전성 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 현장 확인 불가: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 건물 내부 이용상태, 하자 여부, 불법 증축/개조 여부 등을 확인할 수 없었습니다. 실제 내부 상태는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 건물 외에 제시외 건물(㉠, ㉡)이 포함되어 일괄 매각되므로, 이 부분에 대한 명도 및 관리 계획이 필요합니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규 및 계획에 따른 제한을 받을 수 있습니다. 비행안전구역 지정 또한 건축 시 고려사항입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치한 2층 단독주택으로, 지하철 1호선 하단역과 인접하여 교통 편의성이 우수하며, 하단초등학교를 중심으로 한 주거 생활권에 속합니다.

토지 면적은 93.90㎡(약 28.38평)이며, 건물은 97.18㎡(약 29.40평) 규모입니다. 1983년 건축되어 건물 노후도가 상당한 편입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차보증금 또한 없어 권리적 측면에서는 매우 안전한 물건입니다.

하지만, 감정평가 당시 건물 내부 확인이 불가했던 점, 제시외 건물이 포함된 점, 그리고 높은 건물 노후도는 향후 명도 및 재건축/리모델링 시 추가적인 비용이나 노력을 필요로 할 수 있습니다.

주변 다세대/빌라 시세와 비교했을 때 감정가는 다소 높게 느껴질 수 있으나, 본건의 가치는 넓은 토지 면적과 향후 개발 가능성에 달려 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 부산 시내 및 주요 지역으로의 접근이 용이한 지하철 1호선 하단역세권에 위치합니다.

* 토지 가치: 약 28.38평의 비교적 넓은 대지를 확보하고 있어, 향후 재건축, 증축, 또는 토지 자체의 활용을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리 안전성: 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 분석을 자랑합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 367,103,920원 (약 3.67억원)

* 주변 시세 (다세대/빌라 거래 사례): 2026년 3월 기준, 전용면적 46~73㎡ 물건이 1.44억~2.0억원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 900만원~1130만원 수준입니다.

* 본건은 단독주택이며 토지 면적은 93.90㎡(약 28.38평)입니다. 따라서 주변 다세대/빌라 시세를 직접 적용하기는 어렵습니다.

* 본건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역 등에 포함되어 있어 향후 개발 가능성을 고려한 토지 가치 평가가 중요합니다.

* 건물 자체는 1983년 건축되어 노후도가 높고, 현장 조사 시 내부 확인이 불가하였으므로, 건물의 가치는 낮게 평가하거나 리모델링/신축 비용을 고려해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 토지 가치를 중심으로 판단하되, 주변의 다세대/빌라 거래 사례에서 나타난 평당 시세(약 900만원~1130만원)를 본건 토지 면적(28.38평)에 단순 적용하면 약 2.55억원 ~ 3.20억원 범위가 나옵니다.

* 이 금액은 토지 가치 추정치이며, 감정가(3.67억원) 대비 약 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 2억 8천만원 ~ 3억 3천만원

* 이 금액은 제공된 정보와 시장 동향을 바탕으로 한 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 명도 비용, 추가적인 개발 계획 등에 대한 면밀한 검토 후에 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.