나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5600 [1] 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 108동 21층2106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 용호동 소재 ""오륙도초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 오륙도 에스케이뷰
아파트 제108동 제21층 제2106호로서, 부근은 아파트단지, 단지내 상가, 학교, 공원, 바다
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 전반적인 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상39층건 내 제21층 제2106호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 하부 치장석 마감.
창호 : 샤시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시
가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 서측으로 왕복5차선, 북측으로 왕복2차선 포장도로를 통해 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉), 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5600 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 108동 21층 2106호

용도: 아파트

감정가: 597,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

토지면적: 55.09㎡ (약 16.66평)

토지지분: 55.0898㎡ (약 16.66평)

건물면적 (분양면적): 123.31㎡ (약 37.29평)

건물면적 (전용면적): 약 98.40㎡ (약 29.77평) - *제공된 자료의 유사 면적(84.96㎡, 174.10㎡) 및 전월세 정보(98.40㎡)를 바탕으로 추정하였으며, 실제와 다를 수 있음.

건물지분: 123.307㎡ (약 37.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

부산광역시 남구 용호동에 위치한 "오륙도초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교, 공원, 그리고 바다로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 남측과 서측으로는 왕복 5차선, 북측으로는 왕복 2차선 포장도로를 통해 단지로 진입할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 남하향의 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 일반도로(저촉), 가축사육제한구역, 오륙도초등학교 및 오륙도중학교 관련 상대보호구역과 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수주의 권리

말소기준권리는 2016년 6월 30일 접수된 전포2동새마을금고의 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류)는 소멸될 예정입니다.

제공된 자료상으로 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 채무 총액

등기부 채권 총액은 1,273,390,834원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 6월 10일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 정보

단지명: 오륙도 SK VIEW 아파트

총 세대수: 3,000세대

동수: 15개동

최고층: 47층 / 본건: 21층

건축년도: 2008년 10월 31일 사용승인

총 주차 대수: 5,755대 (지상 9대, 지하 5,399대, 옥외 356대) - 세대당 약 1.91대

4.2. 주변 상업시설 및 편의시설

단지 내 상가가 있으며, 인근에 오륙도초등학교, 오륙도중학교 등 교육 시설이 위치합니다. 공원 및 바다와 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

총 층수: 39층

본건 위치: 지상 21층

5.2. 설비 및 마감

내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비 등이 완비되어 있습니다.

외벽: 몰탈 위 페인팅 및 하부 치장석 마감

창호: 샤시창

5.3. 주거 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 조사 제약

감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여, 인근 유사물건 및 관련 공부, 외부 관찰에 의존하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태와 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 현황 (미확인 부분)

소유자 또는 기타 점유자에 대한 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 다만, 임차인 구 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 검토)

주변을 조사한 결과, 아파트 단지, 학교, 공원, 바다 등 주거 및 휴양에 적합한 환경으로 구성되어 있어, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 용호동의 오륙도 SK VIEW 아파트 108동 21층으로, 바다와 인접하고 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 입지적 장점을 가지고 있습니다. 아파트 단지 규모가 크고 주차 시설도 충분합니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확하나, 감정평가 시 내부 확인에 제약이 있었던 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 조망권 및 쾌적한 주거 환경: 바다 인접 및 공원, 학교 등 생활 인프라 우수

* 안정적인 아파트 브랜드: SK VIEW 브랜드 인지도

* 명확한 권리관계: 모든 등기부상 채무는 매각으로 소멸

* 교통 접근성: 주요 도로 접근 용이

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(건물면적 123.31㎡, 약 37.29평)의 경우, 최근(2026년 7월) 84.96㎡ 면적이 44,000만원에서 50,500만원에 거래되었으며, 174.10㎡ 면적이 65,000만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 추산한 시세는 약 638,000,000원에서 732,000,000원 사이로 예상됩니다.

본건의 감정가는 597,000,000원입니다.

본 건은 21층 고층으로, 최근 거래가 대비 감정가가 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가 수준, 시장 상황 및 내부 상태 점검 결과에 따라 그 이상으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 630,000,000원 (63억원)

* 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 분석한 추정치이며, 실제 경매 진행 시 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.