나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경687 [1] 부산광역시 남구 문현동 238-233 대도라이프타운 102동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 부산광역시 남구 대연동 소재 ""부산중앙고등학교"" 서측 인근에 위치하는 대도라이프타운 102동 11층
1105호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 소규모점포 등으로 형성되어 있으며, 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산도시철도2호선 ""문현역 및 지게골역""이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내 11층 1105호로서
-외 벽: 몰탈위 페인팅 마감
-내 벽: 벽지등 마감
-창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남서하향의 경사지대 내 조성된 부정형의 토지로 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2014-02-26), 제3종일반주거지역(2024-11-06), 지구단위계획구역, 도시고속도로(저촉)
소로3류(폭 8m미만)(소로3-다호선)(저촉), 어린이공원(저촉), 일반도로(접합), 가축사육제한구역
(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부산중앙고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2018-07-23)(롯데캐슬레전드유치원)<교육환경 보호에
관한 법률> 정비구역(2024-11-06)(문현6 재개발사업 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경687 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 238-233 대도라이프타운 102동 11층 1105호

용도: 아파트

감정가: 182,000,000원

토지면적: 35.43㎡ (약 10.72평)

건물면적: 71.67㎡ (약 21.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

채권자: 최OO

특이사항: 공유물분할경매, 재개발구역, 정비구역

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "부산중앙고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 소규모 점포 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 2호선 "문현역" 및 "지게골역"이 근거리에 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 15층 건물 중 11층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

토지는 남서하향 경사지에 조성된 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 도시고속도로, 소로, 어린이공원, 일반도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부산중앙고등학교, 롯데캐슬레전드유치원), 정비구역(문현6 재개발사업 정비구역)으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

채권자는 최OO이며, 본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

등기부 요약상 말소기준권리는 2002년 5월 20일 접수된 제일은행 근저당권(을6)으로, 채권금액은 63,600,000원입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권 금액은 63,600,000원입니다.

임차인 현황으로는 공은숙이 있으며, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021년 7월 20일입니다. 대항력은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항으로, 비록 대항력은 없으나 임차인의 존재는 잠재적인 명도 부담으로 작용할 수 있습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 문현동 일대는 아파트 단지와 더불어 소규모 점포들이 혼재된 지역입니다. 인근의 재개발 및 정비구역 지정은 향후 지역 가치 상승 잠재력을 시사합니다. 부산중앙고등학교와 같은 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 문현역 및 지게골역을 통한 지하철 이용이 가능하여 도심 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

아파트명은 대도라이프타운이며, 1992년 12월에 사용승인되었습니다. 총 3개동 293세대로 구성되어 있습니다.

전용면적은 71.67㎡(약 21.68평)입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다. 총 주차대수는 86대입니다.

최근 매매 정보 분석:

2026년 3월 2일에 71.67㎡(전용면적) 아파트가 17,000만원에 거래되었습니다.

2026년 3월 21일에 71.67㎡(전용면적) 아파트가 19,000만원에 거래되었습니다.

2026년 6월 15일에 76.93㎡(전용면적) 아파트가 19,000만원에 거래되었습니다.

6. 잠재적 리스크

공유물분할을 위한 경매 특성상, 경매 절차 외 별도의 분할 관련 절차가 존재하거나 복잡성이 수반될 수 있습니다.

재개발 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 사업 진행에 따라 자산 가치 변동이 예상되나, 사업 지연 또는 무산 가능성도 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 도시고속도로, 소로, 어린이공원 등에 저촉되는 부분이 있어 건축이나 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 공은숙의 경우 대항력은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동에 위치한 대도라이프타운 아파트로서, 재개발 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 교육 시설과 교통 편의성을 갖추고 있으며, 최근 실거래가도 확인되는 등 시장에서 거래가 이루어지고 있습니다. 그러나 공유물분할 경매라는 점과 재개발 사업의 불확실성은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 임차인 관련 부담은 적은 편입니다.

8. 투자 포인트

지역 재개발 및 정비사업 진행 시 단지 가치 상승 기대.

부산 도시철도 2호선 역세권으로 향후 교통망 확충 시 수혜 예상.

실거래가가 꾸준히 나타나고 있어 시장 수요가 존재함.

9. 예상 입찰가

최근 71.67㎡(전용면적) 실거래가는 17,000만원에서 19,000만원 사이로 확인됩니다. 감정가는 18,200만원이며, 인수할 보증금은 없습니다.

재개발/정비구역 지정으로 인한 미래 가치를 고려하되, 공유물분할 경매의 특수성과 사업 진행 불확실성을 감안해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 17,500만원에서 19,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.