나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22443 [1] 부산광역시 금정구 구서동 1017-15 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 '구서2동행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 본건
의 주위일대는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선'두실역'이 소재하여
제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물인 현지 호칭 '정구빌라 2차' 내 2층 202호로서
외 벽: 드라이비트마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 하이새시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 동하향 완경사지대 내에 위치한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 주차장설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2013-08-07)(학교환경정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학
교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

현칭 '정구빌라'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22443 (1)

* 소재지: 부산광역시 금정구 구서동 1017-15 2층 202호

* 건물명칭: 정구빌라 (현칭)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 119,000,000원

* 토지면적: 35.93㎡ (약 10.87평)

* 토지지분: 35.93㎡ (약 10.87평)

* 건물면적: 66.66㎡ (약 20.17평)

* 건물지분: 66.66㎡ (약 20.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 기OOOOO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항: 현칭 '정구빌라'임

* 특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 구서동 소재 '구서2동행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산 도시철도 1호선 '두실역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호임. 건물 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이새시창으로 구성됨. (준공년도: 1994년)

* 이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대체로 동하향 완경사지에 위치한 세장형 토지로, 공동주택 건물 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 접하며, 주차장 설비가 갖추어져 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 등에 해당함.

* 공부와의 차이: 건축물대장 및 토지대장과의 차이는 없음.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상이나, 특이사항은 없음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 4월 12일자 양산세무서장의 압류 (갑5)

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 접수일자를 가진 권리들은 모두 말소될 예정임 (갑6, 갑7, 갑9, 갑12, 갑13 등).

* 낙찰 시 인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 27일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: (정보 없음)

* 금액이 미상이라도 주의 필요. 본 건의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 인수해야 하는 보증금이 있는지, 임대차 관계가 명확한지 등에 대한 면밀한 확인이 필요함. 임대관계 미상이라는 점과 보증금 0원은 특이사항으로, 잠재적 위험 요소로 간주해야 함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 금액 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되지 않음 (지상권 개요 없음).

4. 상권분석

* 주변 부동산 거래 동향 분석:

* 건물명: 성한빌라 (1995년 준공), 면적: 77.15㎡ (약 23.34평), 거래금액: 100,000,000원 (2026년 2월), 평당가: 약 4,284,000원

* 건물명: 구서아트빌라 (1998년 준공), 면적: 76.832㎡ (약 23.24평), 거래금액: 115,000,000원 (2026년 2월), 평당가: 약 4,948,000원

* 건물명: 시티팰리스 (2017년 준공), 면적: 46.95㎡ (약 14.20평), 거래금액: 155,000,000원 (2026년 7월), 평당가: 약 10,915,000원

* 분석:

* 본건과 유사한 연식(1994년 준공) 및 면적(66.66㎡, 약 20.17평)을 가진 인근 다세대주택의 실거래가격을 고려할 때, 2026년 2월 거래된 '성한빌라'(1995년, 77.15㎡)는 1억원, '구서아트빌라'(1998년, 76.832㎡)는 1억 1천 5백만원에 거래되었습니다. 이들의 평당가는 약 430만원에서 490만원 수준입니다.

* 본건의 감정가 1억 1천 9백만원 (약 590만원/평)은 주변 유사 연식 및 면적의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 최근 거래된 '시티팰리스'(2017년, 46.95㎡)는 신축 건물이고 면적이 작아 가격 비교에 직접적인 참고는 어렵지만, 지역 내 신축 다세대의 높은 가치를 보여줍니다.

* 전반적으로 구서동 일대의 다세대주택 시세는 3.3㎡당 400만원대 후반에서 500만원대 초반으로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: '구서2동행정복지센터'가 인근에 위치하며, 주위 일대에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 학교가 인근에 있을 가능성이 있어, 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다. (정확한 학교명은 추가 확인 필요)

* 주변 교통시설: 부산 도시철도 1호선 '두실역' 및 다수의 시내버스 노선이 운행되는 지역으로 교통이 편리합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거지역 환경 분석 결과, 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 주거 밀집 지역으로 파악됩니다. (정확한 내용은 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 존재합니다. 임차 관계의 실제 내용, 명도 가능성, 미확인 보증금 발생 가능성 등이 잠재적 리스크 요인입니다. 임대관계 미상이라는 점과 보증금 0원이라는 점은 의문 부호를 남깁니다.

* 건축 연식: 1994년에 준공된 건물로, 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 실거래가: 본건의 감정가(약 590만원/평)가 유사 연식 및 면적의 실거래가(약 430-490만원/평)보다 높게 책정되어 있어, 시세 반영에 대한 재검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 구서동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 하지만 1994년에 준공된 노후 건물이며, 가장 큰 리스크 요인으로는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있고 임대관계가 미상이라는 점은 인수 금액은 없을 수 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 입찰 전 철저한 권리관계 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 '두실역' 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 주거 밀집 지역: 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다 (단, 임차인 이슈 제외).

* 시세차익 가능성: 향후 구서동 지역의 발전 가능성 및 부동산 시장 회복 시 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 철저한 권리분석 및 명도 진행 필수)

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 119,000,000원이며, 건물 면적은 66.66㎡ (약 20.17평)입니다.

* 주변 유사 연식 및 면적의 다세대주택 실거래가를 고려할 때, 3.3㎡당 430만원 ~ 490만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

* 이를 본건 면적에 적용하면 약 9,200만원 ~ 9,800만원 수준의 시세로 추정됩니다.

* 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재와 임대 관계의 불확실성, 그리고 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수되는 보증금이 0원이라는 명시된 정보를 바탕으로 하더라도, 임차인과의 명도 협상 과정이나 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 따라서, 1차 경매에서는 감정가 대비 75% ~ 85% 수준인 약 89,000,000원 ~ 101,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 핵심적인 예상 입찰가는 약 95,000,000원을 목표로 하되, 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 최종 결정하시는 것이 좋겠습니다.

* 명도 책임 및 임차인 관련 비용 발생 가능성을 고려하여, 실제 입찰가는 추가적인 리스크 프리미엄을 감안하여 조정해야 할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.