나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22446 [1] 부산광역시 동래구 사직동 28-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 사직2동행정복지센터 북동측 인근에 위치하는
토지로서, 본건 주위는 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통입니다.

형태 및 이용상태

자루형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 약 6미터 내외 폭의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,
상대보호구역.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

보록크조 슬라브가 2층 건물로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 타일 붙임 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창.

이용상태

1·2층 : 주택.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비(유류보일러)등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

ㄱ) 구조 및 규모
별첨 '지적 및 건물개황도' 기호 ㄱ 참조.
ㄴ) 이용상태
별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.
ㄷ) 감정물건에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 본건의 사용·수익 및 처분 등에 영향이
없을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22446 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 사직동 28-20

용도: 단독주택

감정가: 616,597,680원 (6억 1659만 7680원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 181.50㎡ (약 55.0평)

토지지분: 181.50㎡ (약 55.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.06㎡ (약 22.1평)

건물지분: 73.06㎡ (약 22.1평)

건물 제시외면적: 13.00㎡ (약 3.9평)

건축물대장상 총 연면적: 120.34㎡ (약 36.4평)

1.3. 건물 정보

건물구조: 블록조 슬라브 2층 건물

주요마감: 외벽 - 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 타일 붙임 등, 내벽 - 벽지 마감 등

설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 난방설비(유류보일러)

건축물대장상 최초 준공일: 1978-05-12

1.4. 특이사항

일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 사직동 소재 사직2동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

북동측으로 약 6미터 내외 폭의 포장도로에 접하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 05월 13일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권(채권금액: 120,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전: 박군심 (1981-11-25)

* 근저당권: 부경양돈협동조합 (2022-05-13, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 부경양돈협동조합 (2025-08-01)

3.3. 권리소멸 여부

매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 120,000,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권

본건은 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 위치합니다.

인근에 사직2동행정복지센터가 소재합니다.

4.2. 시세 동향 (인근 주택 거래 사례 참고)

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 인근 지역의 다세대, 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 진선빌라(다세대, 2002년식, 61.86㎡): 2026년 4월 14일, 9,500만원 거래. (약 153.5만원/㎡)

* 청송맨션B동(연립, 1983년식, 78.15㎡, 수영구): 2026년 4월 9일, 40,000만원 거래. (약 51.2만원/㎡)

* 제이에스하우스(다세대, 2022년식, 18.23㎡): 2026년 4월 1일, 20,900만원 거래. (약 114.7만원/㎡)

본건은 단독주택으로, 인근 빌라/연립 시세와 직접적인 비교는 제한적입니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요한 비중을 차지합니다.

제공된 정보와 감정가(6억 1659만 7680원)를 종합적으로 고려할 때, 토지 ㎡당 감정가는 약 340만원 수준입니다. 이는 주변 다세대/연립의 ㎡당 거래가와 비교 시 높은 수준으로, 토지 가치를 중심으로 평가되었음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 사직2동행정복지센터: 인근에 위치하여 행정서비스 이용이 편리합니다.

* 사직종합운동장 및 각종 스포츠 시설이 인근에 있어 체육 활동에 유리합니다. (자료)

* 다수의 학교가 밀집되어 있는 교육 중심지로 알려져 있습니다. (자료)

* 인근에 사직부산아동병원 등이 소재하여 의료시설 접근성이 양호합니다. (자료)

* 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 소재합니다.

5.2. 주변 환경 관련 정보

* 본건은 제2종일반주거지역으로, 건물 신축 및 증축 등 개발행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 학교 주변의 건축 행위 등에 제한이 따릅니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 탐색 결과, 본건으로부터 도보 거리에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

건축물대장상 최초 준공일이 1978년으로, 건물 자체의 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 리모델링 또는 재건축 필요성을 검토해야 합니다.

6.2. 미상 임대 관계

임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원인 점은 긍정적이나, 실제 점유 관계는 현장 방문 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구 사직동에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 181.50㎡(약 55.0평)으로 비교적 넓습니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다.

1978년에 건축된 노후 주택이지만, 제2종일반주거지역에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

향후 리모델링 또는 재건축을 통해 건물 가치를 높이거나, 토지 자체의 가치를 활용하는 투자 방안을 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (181.50㎡ / 약 55.0평)

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 없음

* 사직동 지역의 주거지로서의 입지

* 인근 편의시설 및 교통망 양호

* 향후 개발 또는 재건축 가능성 (토지 가치 중심)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6억 1659만 7680원입니다.

건축물대장상 최초 준공연도가 1978년으로 오래되었으나, 토지 면적이 넓고 사직동의 입지를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

인근 유사 단독주택의 실거래가 정보가 부족하여 직접적인 비교는 어렵지만, 제공된 빌라/연립 시세와 종합적인 지역 가치를 감안하면, 현재 시점에서 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준인 약 5억 원 ~ 6억 2천만 원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 시세, 법적 규제 등을 면밀히 재확인하시고, 본인의 투자 전략에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.