나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경1592 [1] 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1370-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 '구천마을회관' 북동측 인근에 위치
하며, 부근은 기존 단독주택, 노선 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성된 지대로서
제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

[1] 자루형 및 부정형 완경사지로서, 현황 주거 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

[1] 본건 북측 인접지 일부를 점유하여 노폭 약8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1] 계획관리지역(2013-01-04), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부
제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2016-05-19)<도로법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 및 '사진' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[2] 경량철골구조 경량철골지붕 단층건으로서,
외벽 : 드라이비트 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

[2] 근린생활시설 및 일부 주택으로 이용중임.

설비내역

[2] 제반 위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도' 및 '사진' 참고

공부와의 차이

본건 건물 기호[2]는 귀 의뢰목록 및 공부상 ‘제2종 근린생활시설’이나, 현황 일부는
‘주택’으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목 포함.
-제시외 물건(1-1, 1-2) 각 매각제외.
-최저매각가격은 제시외 물건으로 인하여 영향 받는 가격임.
-[목록2] 공부상 '제2종 근린생활시설'이나 현황 일부는 '주택'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경1592 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1370-5

용도: 근린시설

감정가: 250,601,590원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 724.70㎡ (약 219.25평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 99.06㎡ (약 29.97평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

유동화 물건

주의사항:

* 일괄 매각. 제시외 수목 포함.

* 제시외 물건(1-1, 1-2)은 각 매각 제외.

* 최저 매각 가격은 제시외 물건으로 인하여 영향받는 가격임.

* 공부상 '제2종 근린생활시설'이나 현황 일부는 '주택'으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 밀양시 단장면 구천리 소재 '구천마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 기존 단독주택, 노선 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측 인접지 일부를 점유하여 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개), 가축사육제한구역(전부 제한구역) 및 접도구역에 해당됩니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 등)

밀양시 단장면 구천리 1370-5 일대는 주로 농경지와 주거 시설이 혼재된 지역으로, 현재 파악된 정보 상 특이한 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 가축사육 제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 입지에 제약이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (매매): 백창석 (2006-12-29), 강인번 (2015-04-14)

* 근저당권 (말소기준권리): 농협은행주식회사 (2020-01-03, 180,000,000원)

* 임의경매 개시 결정: 농협은행 (2025-08-04, 157,331,301원)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 강인번 (2015-11-05)

* 근저당권 (말소기준권리): 농협은행주식회사 (2020-01-03, 180,000,000원)

* 임의경매 개시 결정: 농협은행 (2025-08-04, 157,331,301원)

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리(2020-01-03 농협은행 근저당)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-16

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으므로 추가 확인이 필요합니다. (금액 미상이라도 주의 필요)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 물건은 '근린시설' 용도로 감정평가되었으나, 현황은 일부 '주택'으로 이용 중입니다. 주변은 단독주택, 소규모 근린생활시설 및 농경지가 혼합된 지역으로, 지역 내 기본적인 생활 편의시설을 제공하는 상권으로 볼 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획

밀양시 단장면 구천리 일대는 지역 특성상 농업 활동이 주를 이루고 있으며, 인근에 도로 및 기반 시설 개선 계획 등이 있다면 상권 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 '구천마을회관'이 위치하며, 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 상가들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 밀양 시내로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교 등 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 인근 마을의 초등학교 등이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타

현황 일부가 주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 주거 기능과 소규모 상업 기능을 동시에 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 '제2종 근린생활시설'이지만 현황 일부가 '주택'으로 이용 중이므로, 실제 사용 및 향후 재건축, 증축 등에서 관련 법규 위반 사항이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 제시외 물건

토지 제시외 수목은 포함되나, 특정 제시외 물건(1-1, 1-2)은 매각 제외되므로, 인수 시점에서의 정확한 목록 확인이 필수적입니다. 최저 매각 가격 산정에 영향을 미친 부분으로, 실제 현장 조사 시 철저한 확인이 요구됩니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 채권 매입 및 권리 행사 과정에서의 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면 구천리에 위치한 근린시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 감정가는 2억 5천만 원 수준이며, 토지 및 건물 면적 대비 적절한 가치를 형성하고 있습니다. 현황이 공부와 일부 차이가 있고(제2종 근린생활시설 / 주택), 제시외 물건 관련 특이사항이 있어 현장 조사가 매우 중요합니다. 권리상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단되나, 임차인 박 에 대한 추가 확인이 필요합니다. 주변 환경은 농경지와 주택, 소규모 상가가 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 곳에 위치합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 가능성

낮은 인수 보증금과 감정가 수준을 고려할 때, 비교적 소액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

8.2. 주거 및 상업 겸용 잠재력

현황 주택으로도 이용 중이므로, 리모델링 등을 통해 주거와 소규모 상업 시설을 겸용하는 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

밀양시의 지역 개발 계획에 따라 주변 환경이 개선될 경우, 토지 및 건물 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 권리상 인수되는 보증금이 없어, 감정가 250,601,590원을 기준으로 신중하게 접근해야 합니다. 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 파악, 주변 시세 조사, 향후 활용 계획에 따른 수익성 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 다만, 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 보수적으로 접근 시 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 철저한 권리 분석 및 현황 조사를 통해 입찰가를 최종 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.