나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21758 [1] 경상남도 고성군 하이면 봉원리 149 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 하이면 봉원리 소재 ‘내원저수지’ 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 농경지, 축사, 단독주택, 순수임야 등이 혼재하는 지방도주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 '주거 및 공업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 농림지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 타이 소유의 건물 1동 및 제시외 건물 4동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단건으로서
(사용승인일 : 1995.12.05.)
외벽 : 적벽돌 치장 마감,
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비가 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 건물은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록1] 지상에 타인(주식회사 인송) 소유의 건물 1동(감정서상㉠) 매각 제외(법정지상권 성립 여지 있음). 제시외 건물(감정서상㉡~㉤) 매각 제외. 최저매각가격은 타인 소유 건물 및 제시외 건물로 제한받는 가격임. 접도구역 일부 저촉됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 통영지원 2025타경21758 (1)

소재지: 경상남도 고성군 하이면 봉원리 149

토지 면적: 3251.00㎡ (약 983.4평)

건물 면적: 89.19㎡ (약 27.0평)

용도: 단독주택 (건축물대장상 주요 용도는 공장으로 기재되어 있으나, 감정평가서는 단독주택으로 평가함. 상세 내용은 '잠재적 리스크' 섹션 참조)

감정가: 256,461,940원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 고성군 하이면 봉원리 소재 ‘내원저수지’ 서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 농경지, 축사, 단독주택, 순수임야 등이 혼재하는 지방도변 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 용이하며, 도로 교통 사정 역시 보통으로 평가됩니다.

본건 서측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건 토지 및 건물 등기부등본상 총 채권액은 376,894,621원입니다.

말소기준권리인 새마을금고중앙회의 근저당권(2021.08.10. 접수)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (총 합계 0원).

다만, 본건 토지 지상에 타인(주식회사 인송) 소유의 건물 1동이 존재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있습니다. 이 건물은 감정평가서 상 ㉠에 해당하며 매각에서 제외됩니다.

또한, 감정서상 ㉡~㉤으로 표시된 제시외 건물들도 매각에서 제외됩니다.

이러한 매각 제외 건물들로 인해 본건의 최저매각가격이 제한받는 상황입니다.

법정지상권 성립 여지가 있는 타인 소유 건물 존재는 주요 권리 분석 시 고려해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 고성군 하이면 봉원리는 주로 농경지, 축사, 임야, 그리고 일부 단독주택이 혼재된 지역입니다.

따라서 전형적인 농촌 지역의 상권 특성을 보이며, 상업 시설이나 대규모 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상권의 접근성은 낮을 수 있으나, 지역 내에서의 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주위 환경은 농경지와 단독주택 등이 혼재되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

차량 접근이 용이하여 주변 지역으로의 이동은 편리하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

인근 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 접근 가능한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

주거 용도로는 단독주택으로서의 기능은 수행 가능하나, 상기 '권리분석' 및 '잠재적 리스크' 섹션에서 언급된 건물 문제와 함께 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 본건 토지 지상에 타인 소유 건물이 소재하며, 해당 건물에 대한 법정지상권이 성립할 경우 토지 사용에 제약이 따를 수 있습니다. 이 건물은 매각 제외 대상입니다.

매각 제외 건물 존재: 타인 소유 건물 및 제시외 건물들이 매각 대상에서 제외되며, 이는 실질적인 토지 이용 및 활용에 직접적인 영향을 미칩니다. 최저매각가격 또한 이러한 제약 사항을 반영한 금액입니다.

건축물대장과의 용도 불일치: 제공된 건축물표제부 정보에 따르면 본건 소재지(경상남도 고성군 하이면 봉원리 149번지) 건물의 주요 용도가 '공장'으로 기재되어 있으며, 연면적 703.72㎡, 2개 층으로 파악됩니다. 이는 본 경매 물건의 감정평가서상 용도(단독주택) 및 면적(89.19㎡)과 상당한 차이가 있습니다. 이 차이가 실제 등기부상 건물 내용, 현황, 또는 토지 이용과의 관계에서 어떤 영향을 미치는지 면밀한 확인이 필요합니다.

접도구역 일부 저촉: 본건 토지가 도로법에 따른 접도구역에 일부 저촉되어 있어 건축 행위 또는 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 소재지(경상남도 고성군 하이면 봉원리 149) 인근에 폐기물 처리 시설이나 대규모 공업 단지 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 일부 축사나 농경지 등이 혼재되어 있어 민감한 지역에 따라서는 이러한 환경이 부정적으로 인식될 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현황 조사 시 임대 관계가 미상으로 파악되었으며, 인수 여지가 없는 임차인(보증금 0원)만 존재하나, 추가적인 점유자나 임대차 관계가 있을 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 고성군 하이면의 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적(약 983.4평)은 장점이나, 가장 큰 걸림돌은 지상에 타인 소유 건물이 존재하고 법정지상권 성립 가능성이 있어 토지 이용에 제약이 있다는 점입니다. 또한, 건축물대장상 기재된 내용(용도: 공장, 연면적: 703.72㎡)과 감정평가서상 내용(용도: 단독주택, 면적: 89.19㎡) 간의 큰 차이점은 본건의 실제 현황 파악 및 가치 평가에 있어 중요한 불확실성 요인입니다. 이러한 권리 및 현황상의 리스크를 충분히 인지하고, 법정지상권 관련 법리 및 건물의 정확한 현황을 철저히 조사한 후에 입찰을 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 토지 면적: 약 983.4평에 달하는 넓은 토지는 향후 활용 가능성을 높여줄 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

농촌 지역의 한적한 환경: 조용하고 자연 친화적인 환경에서의 주거를 선호하는 분들에게는 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

낮은 진입 장벽 (잠재적): 복잡한 권리 관계와 건물 문제로 인해 경쟁률이 낮을 수 있으며, 이를 통해 저가 매수의 기회를 노려볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 256,461,940원이며, 토지 면적 대비 건물 면적이 작고, 법정지상권 성립 가능성이 있는 타인 소유 건물이 존재하여 토지 사용에 제약이 있다는 점을 고려해야 합니다. 또한, 건축물대장 정보와의 불일치 문제는 심층적인 조사가 필요합니다.

이러한 여러 제약 사항과 불확실성을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

법정지상권이 성립될 경우, 토지의 실질적인 가치는 크게 하락할 수 있으므로, 해당 건물에 대한 법적 검토 결과에 따라 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준, 즉 1억 8천만 원에서 2억 5백만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 어디까지나 잠재적 위험을 감안한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.