나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31109 [1] 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 109동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 죽천리 소재 '죽천마을회관' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 15층건 내 6층 601호로서,

외벽 : 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부분적으로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 2차선의 진출입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 계획관리지역(2011-08-04), 주거개발진흥지구(2011-08-04)(신복), 제2종지구단위계획구역(2011-08-04)(신복지구(주거형)), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-05-25)(중로3-49호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

기호(②) : 계획관리지역(2011-08-04), 주거개발진흥지구(2011-08-04)(신복), 제2종지구단위계획구역(2011-08-04)(신복지구(주거형)), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-03-28)(소로2-245호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

- 임차권자 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31109 (1)

소재지: 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1, 동강아뜨리에 109동 6층 601호

용도: 아파트

감정가: 69,000,000원

토지면적: 41.20㎡ (약 12.46평)

토지지분: 41.20295㎡ (약 12.46평)

건물면적: 59.36㎡ (약 17.96평)

건물지분: 59.3634㎡ (약 17.96평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트명: 사천동강아뜨리에

사용승인일: 2005년 05월 18일

총 동수: 16개 동

총 세대수: 954세대

해당 물건 층수: 6층 (총 15층 중)

1.1. 입지조건

주소: 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1, 동강아뜨리에 109동 6층 601호

주위환경: 본건은 경상남도 사천시 사남면 죽천리 소재 '죽천마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 북서측으로 왕복 2차선의 진출입로가 소재하여 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(신복지구, 주거형)으로 지정되어 있습니다.

* 중로3류(폭 12m~15m) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

* 비행안전제6구역(전술)으로, 군사기지 및 군사시설 보호법상의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

경매개요: 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 감정가는 69,000,000원입니다.

말소기준권리: 2024년 5월 20일 접수된 전가현 씨의 근저당권(을10, 15,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차권(을11, 권성재)이 존재하며, 2024년 10월 21일 등기되었습니다. 임대차보증금은 60,000,000원이며, 전입일자는 2022년 10월 20일, 확정일자는 2022년 9월 14일입니다.

* 경매 물건명세서에 따르면, 상기 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리:

* 을구 10번 근저당권(전가현, 15,000,000원)과 갑10번 강제경매(주택도시보증공사, 2025년 8월 1일)는 말소될 예정입니다.

* 소유권 이전 내역에는 김용남, 이선미, 주식회사선우컨설팅이 등기되어 있습니다.

1.3. 상권분석

주위 환경은 공동주택 단지가 주를 이루고 있으며, 일부 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 농경지 및 임야도 혼재되어 있어 자연환경과 접해 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕의 15층 건물 중 6층에 위치합니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

이용상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 마련되어 있습니다.

주차시설: 총 845대 수용 가능 (지상 408대, 지하 437대).

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 가장 중요한 리스크는 선순위 임차인의 보증금 60,000,000원에 대한 인수 가능성입니다. 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이로 인해 실제 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한: 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 군사 작전상 건물 증축, 개축 등 특정 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사천시에 위치한 아파트로, 감정가는 69,000,000원입니다. 면적 대비 비교적 양호한 조건이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 60,000,000원을 인수할 가능성이 있어 투자 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 보증금 인수 여부에 따라 실제 취득 비용이 크게 달라지므로, 철저한 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

경매를 통한 시세보다 저렴한 가격으로 취득할 잠재력이 있습니다.

사천시 지역의 부동산 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.33㎡)의 아파트가 2026년 6월 16일에 55,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 6월 25일에는 49.7㎡ 면적이 59,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 69,000,000원입니다.

매우 중요한 사항은, 임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상으로는 '배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있다는 점입니다.

만약 임차인의 보증금 60,000,000원이 경매 절차를 통해 전액 변제된다면, 매수인은 보증금 인수 리스크 없이 최근 실거래가(55,000,000원) 또는 감정가(69,000,000원)를 참고하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이 경우, 55,000,000원에서 65,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

그러나 만약 보증금의 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 한다면, 실제 총 취득 비용은 입찰가에 인수하는 보증금액이 추가되므로, 시장가치(약 55,000,000원)를 초과하는 비용이 발생할 수 있습니다. 이 경우, 입찰가는 매우 보수적으로 산정해야 하며, 최대 20,000,000원 이하로 낮추는 것을 고려해야 할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 60,000,000원의 최종 처리 결과(전액 배당 여부)에 따라 크게 달라집니다. 입찰 전 반드시 해당 내용에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.