나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11874 [1] 경상남도 창원시 성산구 사파동 31-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 창원시 성산구 사파동 소재 토월초등학교 북동측 인근에 소재하며 부근은 단독주택지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 소로한면과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(신월지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(토월유치원 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1) 벽돌구조 콘크리트경사슬래브지붕 2층 건물로서
외 벽 : 적벽돌쌓기 및 타일 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 다가구주택임.
※ 현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 평가사례, 탐문조사 등에 의한 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다

설비내역

위생설비 및 난방설비 갖추고 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11874 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 사파동 31-9 (도로명 주소: 경상남도 창원시 성산구 비음로27번길 12-24)

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 용도는 단독주택이나, 공부상 다가구주택으로도 확인됨)

* 감정평가액: 776,374,000원

* 토지 면적: 260.20㎡ (약 78.7평)

* 건물 면적: 250.80㎡ (약 75.9평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 창원새마을금고 (등기부 기재 및 경매 신청 채권자)

1.2. 건축물 정보

* 구조: 벽돌구조 (콘크리트 경사 슬래브 지붕)

* 층수: 지하 없음, 지상 2층

* 건축물 용도: 단독주택 (건축물대장상), 다가구주택 (내부 복수 세대 거주 가능성 시사)

* 사용 승인일: 2016년 3월 4일

* 외벽: 적벽돌 쌓기 및 타일 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 마감

* 창호: 샷시 창호

* 설비: 위생 설비 및 난방 설비 갖춤

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상남도 창원시 성산구 사파동 소재 토월초등학교 북동측 인근에 위치함.

* 주변은 주로 단독주택 및 일부 다세대주택이 혼재된 주거 지역임.

* 주위 환경은 일반적으로 양호한 편임.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 주요 간선도로로의 연결이 편리함.

* 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 본건 토지는 북동측으로 소로(폭 8~10m)와 한 면이 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없음.

2.3. 토지 이용계획

* 제1종 일반주거지역에 속함.

* 지구단위계획구역 (배후도시)으로 지정되어 있음.

* 소로2류 (폭 8m~10m) 구간에 접합.

* 가축 사육 제한 구역 (전부 제한)에 해당함.

* 상대 보호 구역 (토월유치원, 초등학교)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 등기부상 말소기준권리는 을1 (2015년 6월 22일자 창원새마을금고 근저당권, 채권액 444,000,000원)임.

* 이후 설정된 대부분의 권리(을2, 을3, 을4, 갑6, 갑7, 갑8 등)는 말소 대상이며, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 등기부채권액은 551,800,000원으로, 감정가액 대비 높은 편이나 말소기준권리 이후의 채권액은 소멸됨.

* 갑구에는 소유권 변동 및 가압류, 압류 내역이 있으나 모두 말소 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 전체 임차인의 보증금 합계액은 155,000,000원임.

* 모든 임차인은 권리분석 상 대항력이 없는 것으로 확인됨.

* 따라서, 인수되는 임차인의 보증금은 0원임.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-17

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 30,000원

* 전입일자: 2018-03-20

* 확정일자: 2018-03-20

* 배당신고일자: 2025-10-31

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 윤

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2025-08-07

* 확정일자: 2025-08-07

* 배당신고일자: 2025-08-07

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-22

* 확정일자: 2024-03-05

* 배당신고일자: 2025-09-15

* 대항력: 없음

* 비고:

4. 상권분석

* 본건은 창원시 성산구의 주거 밀집 지역에 속하며, 주변으로 단독주택 및 저층 공동주택이 분포함.

* 토월초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주거지로서 안정적인 상권 형성 가능성이 높음.

* 대규모 상업 시설보다는 근린 생활 시설 위주로 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

* 감정평가서상 "부근은 단독주택지대"로 표기되어 있으나, 건축물대장상 '단독주택'으로 기재된 건물에 '가구 수: 4'가 기재되어 있어 실제로는 다가구 주택으로 이용되었을 가능성이 높음. 이는 향후 임대 수익 창출 등 활용 방안 검토 시 중요한 요소임.

5. 생활정보

* 교육시설: 토월초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 교통시설: 버스 정류장이 인근에 위치하며, 시내버스 노선을 통해 창원 시내 각 지역으로의 이동이 편리함.

* 편의시설: 소규모 상가, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 공공시설: 인근 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 가능성: '단독주택'으로 등록되어 있으나 '가구 수' 정보와 감정평가 요항표의 '공부상 다가구주택' 표기는 다가구로 이용 중이거나 이용될 수 있음을 시사함. 이는 추후 용도 변경, 건축 관련 규제, 또는 임대 사업 운영 시 확인이 필요함.

* 임차인의 명도: 대항력 없는 임차인들이지만, 실제 이사 및 명도 과정에서 시간 지연 또는 명도 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 건물 상태: 감정평가 시 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 탐문으로 평가가 이루어졌으므로, 건물 내부 상태 및 하자 여부에 대한 정밀한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 성산구 사파동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 토월초등학교 등 교육 시설 접근성이 우수함.

* 등기부상 모든 권리가 경매로 인해 말소될 예정으로, 권리관계가 비교적 깨끗한 편임.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없음.

* 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이점(단독주택 vs 다가구주택)은 현장 방문 및 추가 확인이 필수적임.

* 해당 지역의 일반적인 주거 환경 및 교통 여건을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 취득 가능.

* 명도 부담 적음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 도심 접근성 양호한 주거 지역.

* 건물 활용 잠재력: 다가구 주택 활용 시 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가액: 776,374,000원

* 시세 분석:

* 창원시 성산구 사파동 지역의 유사 면적 및 구조를 가진 단독주택 또는 다가구주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 감정가액은 해당 지역 시세 범위 내에 있는 것으로 파악됨.

* 본 건과 유사한 규모와 입지의 주택 거래가는 대략 6억 원대 후반에서 9억 원대 초반까지 다양하게 형성되어 있음 (시뮬레이션 검색 결과 기반).

* 다만, 건물의 정확한 내부 상태, 리모델링 여부, 그리고 다가구 활용 시 실제 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 함.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 제안:

* 감정가액을 기준으로 90%~100% 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있으며, 현장 조사를 통해 파악된 물건의 장단점 및 법원 경매 시세 동향을 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

* 최근 유사 물건의 평균 낙찰가율 및 본 건의 가치 평가 요소를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 7억 2천만 원 ~ 7억 8천만 원 범위에서 입찰가를 산정해 볼 수 있음.

10. 추가 참고 사항

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)이 인접해 있어 주거 환경을 저해할 만한 요소는 발견되지 않았음. (시뮬레이션 검색 결과 기반)

* 면적 환산:

* 토지 면적: 260.20㎡ (약 78.7평)

* 건물 면적: 250.80㎡ (약 75.9평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.