나이스옥션 법원경매 창원 2025타경624 [1] 경상남도 김해시 외동 518-1 한솔빌리지아파트 106동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 외동소재 한솔빌리지아파트 106동 1층 106호로서 부근은 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 1층 106호로서

외벽: 몰탈위페인팅등 마감.
내벽: 벽지등 마감.
천정: 벽지등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 5필지 일단으로 사다리형에 유사한 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측, 서측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>

기호4: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>

기호5: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(30M), 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경624 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 외동 518-1 한솔빌리지아파트 106동 1층106호

* 건물 정보: 한솔빌리지아파트, 106동, 1층 106호

* 면적:

* 토지면적: 48.68㎡ (약 14.73평)

* 토지지분: 48.68419999999999㎡ (약 14.73평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평) (제공된 JSON 데이터와 일치)

* 분양면적: 명시적으로 제공되지 않음

* 감정가: 165,000,000원

* 매각 대상 및 경매 구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

* 채권자: 임OO

2. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 경상남도 김해시 외동소재 한솔빌리지아파트 106동 1층 106호로서, 주변은 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황: 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준이며, 북측, 동측, 서측으로 도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 주변에 다수의 학교가 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 편의 시설 이용이 용이합니다. 자체 검색 결과, 본 건 아파트 단지 인근에서 직접적으로 생활 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (채권자: 임호열, 접수일자: 2018-07-12, 채권금액: 120,000,000원)

* 인수되는 권리: 별도등기 있음. 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 개시될 수 있으며, 이에 대한 확인 및 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 임차인의 보증금 및 월세 등 상세 내용은 현황 조사 시 파악이 필요하며, 금액이 미상이라도 인수 또는 대항력 관련하여 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설 및 주거 환경: 본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 내부 상태: 본 건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 106호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 및 천정은 벽지 마감, 창호는 샤시창호로 구성되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다. 현장 방문 시 폐문부재로 인해 일반적인 상태를 기준으로 기재되었으므로, 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

* 아파트 단지 정보: 한솔빌리지는 2004년 06월 02일 사용승인을 받은 아파트 단지로, 총 6개 동, 298세대로 구성되어 있습니다. 최고 10층 규모이며, 주차는 총 73대(지상 2대, 지하 15대) 가능합니다.

* 편의 및 부대 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대 시설이 갖추어져 있습니다. 건물 내 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기 관련: 등기사항전부증명서 상 '별도등기 있음'으로 표시되어 있으며, 이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)가 존재할 가능성을 시사합니다. 해당 권리의 내용 및 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인의 보증금 및 월세 등 구체적인 계약 내용이 파악되지 않아, 명도 과정이나 보증금 인수 여부 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 현장 조사 제약: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했으므로, 실제 물건의 하자, 수리 상태, 비선호도(1층 등) 등을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 외동에 위치한 한솔빌리지아파트로, 도심 내 주거 지역의 이점을 가지고 있으며, 최근 매매가도 양호한 수준을 보이고 있습니다. 하지만 '별도등기 있음'이라는 잠재적 리스크와 임차인 정보 미확인으로 인한 명도 관련 변수를 고려해야 합니다. 1층이라는 점과 함께 이러한 요소들을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 주거 환경: 학교, 근린생활시설 등 생활 편의 시설이 풍부합니다.

* 접근성: 주요 도로와 인접하여 대중교통 및 자가 차량 이용이 편리합니다.

* 최근 시세 상승: 제공된 최근 매매 데이터를 통해 시세가 꾸준히 유지되거나 상승하는 추세를 보이고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가 1억 6,500만원과 최근 유사 면적(84.97㎡)의 4층 매물이 1억 6,700만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 1층이라는 점과 '별도등기'라는 리스크 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 1억 5,800만원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 95.7% 수준이며, 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.