나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12260 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 108동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주전동 소재 ""신명초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트, 주거나지, 학교시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며, 남동측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층 건물 내 6층 602호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 스톤코트 등
창호 : 하이샷시창 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스보일러 개별난방설비 등이 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사지대의 세장형 토지로서, 아파트 및 부속상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약18미터정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접
합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 울산지방법원 2025타경12260 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 양산시 주진동 710, 양산천년가더힐 108동 6층 602호이며, 용도는 아파트로 이용 중입니다.

감정평가액은 284,000,000원입니다.

토지 면적은 60.66㎡ (약 18.35평)이며, 건물 면적은 85.00㎡ (약 25.71평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 장 입니다.

본 물건은 공동담보로 진행되는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 양산시 주진동 소재 "신명초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 주거지, 학교 시설, 임야 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 남동측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 폭 약 18미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 북동하향 완경사지대의 세장형 토지로, 아파트 및 부속 상가 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 광로3류 및 중로2류에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 우리은행의 근저당권 (을1, 2024년 2월 5일 접수, 120,000,000원)입니다.

이 외 우리은행 근저당권 (을1), 장림동새마을금고 근저당권 (을2, 2024년 7월 1일 접수, 152,880,000원), 주택도시보증공사 가압류 (갑4, 2025년 5월 29일 접수, 1,000,000,000원), 장림동새마을금고 임의경매 (갑5, 2025년 8월 1일 접수, 128,554,610원) 등이 등기되어 있었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 임차인으로는 이승희 씨가 있으며, 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있습니다.

전입일자는 2024년 6월 12일이나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 "양산천년가더힐" 아파트는 2024년 1월 31일에 사용 승인된 신축 아파트로, 총 9개동 625세대로 구성되어 있습니다.

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있어 입주민 편의성이 높습니다.

주변이 주거지역으로 형성되어 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

가장 가까운 학교로는 "신명초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

주거지, 학교 시설, 임야 등이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

단지 내 부대시설 외에도 인근 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

본 물건은 108동 6층 602호로, 지상층에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가액 284,000,000원 대비 최근 실거래가 207,000,000원 (73.1686㎡ 기준)으로 약 7천만원 가량 차이가 발생하고 있습니다. 본 건의 면적이 85.00㎡로 더 크다는 점을 감안하더라도, 감정가와 시세 간의 괴리를 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현 임차인 이승희 씨는 대항력이 없어 보증금/차임 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 혹시 모를 숨은 권리관계나 점유 관계는 입찰 전 현장 확인을 통해 재확인할 필요가 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 광로 및 중로에 접합되어 있으나, 이는 일반적인 주거지역 내에서의 제약사항으로 판단됩니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트로, 양산시 주진동의 주거 중심 지역에 위치하고 있다는 장점이 있습니다.

전반적으로 주거 환경이 양호하며, 교통 및 교육 시설 접근성 또한 나쁘지 않습니다.

다만, 감정평가액과 최근 실거래가 사이에 유의미한 차이가 존재하므로, 정확한 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

현재 파악된 권리 및 임차인 관련하여 인수 부담은 없어 권리상의 위험은 낮은 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 2024년 사용 승인된 신축 아파트로, 하자 보수 및 유지관리 부담이 적습니다.

* 양산시 주진동 지역은 주거 선호도가 높은 지역으로, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 85.00㎡ (약 25.71평)의 비교적 넓은 건물 면적을 가지고 있으며, 최근 거래된 유사 면적(73.1686㎡, 약 22.13평) 대비 더 크다는 장점이 있습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 284,000,000원입니다.

최근 유사 면적(73.1686㎡)의 실거래가는 207,000,000원으로 확인되었습니다.

본 건의 건물 면적이 더 크다는 점과 신축 아파트임을 감안하여, 최근 실거래가 기준보다 약 10% 가량 높은 수준에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 시세 범위를 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 추정합니다.

낙찰 확률과 수익률을 고려하여, 230,000,000원을 초기 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.