나이스옥션 법원경매 창원 2025타경631 [1] 경상남도 김해시 상동면 매리 산157-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 상동면 매리 소재, '소감마을회관' 남서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 소규모 공장, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 토지는 인근까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 (1),(2)토지는 공히 부정형의 토지로서 일련번호 (1)토지는 ""자연림"", 일련번호 (2)토지는 ""자연림 및 과수원""으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 (1),(2)토지는 공히 맹지 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :보전관리지역, 가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
일련번호(2) :계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 (2)토지상에 제시외수목(감나무)가 식재되어 있으나 인근토지(994-1번지)의 점유자의 소유로 확인되는 바 평가에서 제외하였습니다.

공부와의 차이

일련번호 (2)토지는 귀 의뢰목록상 ""임야""이나 현황 일부 ""과수원""으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : --

물건 비고

일괄매각. 매각대상 토지 위에 소재하는 수목(감나무, 인근토지 994-1번지 점유자 소유)은 매각에서 제외함(법정지상권 성립여부 불분명). 최저매각가격은 제시외 수목소재로 인하여 제한받는 가격임. 목록2. 공부상 지목 ‘임야’이나 현황 일부 ‘과수원’으로 이용 중임. 분묘가 소재할 가능성이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경631 (1)

소재지: 경상남도 김해시 상동면 매리 산157-1

용도: 임야

감정가: 2,255,052,800원

토지면적: 207,899.00㎡ (약 62,970평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 상동면 매리에 소재하며, '소감마을회관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다 [APP]. 주변은 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [APP]. 차량 출입은 인근까지 가능하나, 본건 토지는 맹지(인접 도로와 접하지 않음)로서 자체적인 도로 접근성에 제약이 있습니다 [APP]. 상동면은 김해시의 북동부에 위치하며, 면적은 약 70.52㎢로 김해시 읍면동 중 가장 넓은 지역입니다. 이 지역은 산업화의 영향으로 다수의 공장이 입주해 있으며, 낙동강과 대포천을 끼고 산지와 구릉이 발달한 지형적 특성을 보입니다. 매리 지역은 낙동강변을 따라 조성된 수변공원과 연계되어 자연 경관을 즐길 수 있는 곳도 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 토지에 대한 임의경매 사건입니다. 등기부등본상 소유권 이전 및 증여 이력이 확인되며, 채권자인 김미진의 근저당권(50,000,000원) 및 임의경매 개시 결정(50,000,000원)이 말소 기준 권리로서 존재하나, 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다 [APP]. 총 등기부채권액은 50,000,000원입니다.

특히, 본건에는 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 건물은 매각에서 제외되는 점이 명시되어 있어 주의가 필요합니다 [APP].

임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 토지 자체에 대한 매각으로, 현재 건물은 존재하지 않습니다 [APP]. 토지의 현황은 공부상 '임야'이나 일부 '과수원'으로 이용 중이며, 감정평가 요항표에 따르면 '자연림' 및 '자연림 및 과수원'으로 이용 중입니다 [APP]. 주변에 소규모 공장들이 입지해 있어 지역 내 일정 수준의 산업 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다 [APP]. 하지만 맹지라는 점과 토지이용계획 및 제한상태가 다소 복잡하여, 일반적인 상업용 또는 주거용 개발보다는 특정 목적(농업, 임업 등)을 위한 토지 활용 가능성을 검토해야 합니다.

5. 생활정보

본건 소재지인 김해시 상동면 매리는 김해시 외곽 지역으로, 농경지와 임야, 공장이 혼재된 농촌 및 공업 복합 지역의 특성을 보입니다 [APP]. '소감마을회관'이 인근에 위치하며, 일부 버스 노선이 운행되고 있습니다. 대규모 편의시설이나 생활 인프라에 대한 구체적인 정보는 부족하며, 생활 편의를 위해서는 김해 시내 또는 인근 주요 지역으로의 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 맹지: 인접 도로와 접하지 않아 차량 등 자체적인 접근 및 이용에 심각한 제약이 있습니다 [APP].

* 법정지상권 및 건물 매각 제외: 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 토지 사용에 대한 불확실성을 야기할 수 있습니다 [APP].

* 제시외 수목: 매각 대상 토지 위에 식재된 감나무 등 수목이 인근 토지 점유자 소유로 매각에서 제외됩니다. 이는 토지 이용 및 관리 상의 분쟁 소지가 될 수 있습니다 [APP].

* 토지 이용 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나 현황 일부 '과수원'으로 이용 중이며, 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요함을 시사합니다 [APP].

* 분묘 소재 가능성: 토지 내에 분묘가 소재할 가능성이 있습니다 [APP].

* 토지이용계획 및 제한: 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등으로 지정되어 있으며, 가축 사육 제한, 배출 시설 설치 제한, 준보전산지, 공장 설립 제한 등 다양한 토지이용계획 및 법적 제한이 존재합니다 [APP].

* 재해 취약 지역: 매리 지역은 침수 위험 지구로 지정되어 있어 자연재해(홍수)에 대한 취약성이 있습니다.

* 공장 밀집 지역: 주변에 다수의 공장이 입지해 있어 소음, 분진 등 환경적 영향을 받을 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

본건의 가장 큰 투자 포인트는 약 62,970평에 달하는 압도적인 토지 면적입니다 [APP]. 이처럼 넓은 면적은 향후 장기적인 관점에서 특정 용도로 개발될 잠재력을 가질 수 있습니다. 다만, 현재로서는 맹지이며 복잡한 토지이용계획과 법적 제약, 그리고 명확하지 않은 권리 관계 등 중대한 리스크가 산재해 있어, 이를 극복할 수 있는 명확한 개발 계획이나 전략이 없다면 투자가 매우 어려운 물건입니다. 단순히 넓은 토지라는 점 외에 뚜렷한 투자 매력은 부족하다고 판단됩니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,255,052,800원입니다. 그러나 맹지라는 점, 법정지상권 및 수목 관련 불확실성, 분묘 가능성, 복잡한 토지이용계획 및 제한, 재해 취약성 등 다수의 중대한 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 상당히 할인된 가격으로 접근해야 할 것으로 보입니다. 특히 맹지로서의 가치 하락 요인이 매우 크며, 인근 토지 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 여러 위험 요인을 감안하여, 감정가의 50% ~ 70% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있으나, 현장 조사와 면밀한 법률 검토를 통해 최종 결정하는 것이 중요합니다. (예상 입찰가 범위: 약 11억 2천 7백만원 ~ 15억 7천 8백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.