나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1314 [1] 경상남도 양산시 상북면 소토리 908 대우마리나아파트 105동 지하층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 엑스텐 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 ""효감지"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 중소규모의 공장, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 시외곽지역으로 교통상황 다소 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하 2층/지상 4층 건 중 지하1층 제104호로

외벽: 모르타르 위 페인팅, 타일붙임 등.
내벽: 페인팅, 타일붙임, 내부 인테리어 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>소하천정비법에 의한 소하천구역은 해당 부서에 별도로 확인하시길 바랍니다..

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1314 (1)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 소토리 908 대우마리나아파트 105동 지하 1층 104호

용도: 근린상가 (근린생활시설)

감정가: 54,000,000원

토지면적: 14.02㎡ (약 4.24평)

토지지분: 14.021㎡

건물면적: 34.73㎡ (약 10.50평)

건물지분: 34.73㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 물OOO (물금농업협동조합으로 추정)

2. 입지조건

* 물건은 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 대우마리나아파트 단지 내 105동 지하 1층 104호에 위치합니다.

* 주위 환경은 아파트 단지, 중소규모 공장, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

* "효감지" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 대상 물건까지 차량 접근은 가능하나, 시 외곽 지역으로 교통 상황은 다소 불편하게 평가됩니다. 주변 가로망 상태는 보통 수준입니다.

* 건물은 철근콘크리트조 스라브 지붕 지하 2층/지상 4층 건물 중 지하 1층에 해당합니다.

* 토지 형상은 부정형이며, 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 추가적으로 소하천구역 해당 여부는 관련 부서 확인이 필요합니다.

* 주변에는 대규모 물류센터 건립이 추진되었으나, 일조권 침해 등 주민 반발로 인해 건축위원회에서 재자문 결정이 내려지는 등 논란이 있었던 지역입니다.

3. 권리분석

* 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 6월 4일 접수된 물금농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 경매를 통해 다음 권리들은 말소될 예정입니다:

* 을3 근저당권 (물금농업협동조합)

* 갑4 압류 (김해세무서장)

* 갑6 가압류 (주식회사케이비국민카드)

* 갑7 임의경매 개시 결정 (물금농업협동조합)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 현재까지 파악된 등기부채권 총액은 52,245,004원입니다.

* 임차인 현황:

* 김현자

보증금: 0원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2024-03-26

대항력: 없음

비고:

* 유진수

보증금: 5,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2022-03-28

대항력: 없음

비고:

* 인수해야 할 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 근린생활시설로, 대우마리나아파트 단지 내 상가에 위치하고 있어 단지 내 거주민을 주요 고객층으로 예상할 수 있습니다.

* 주변이 아파트, 공장, 단독주택 등이 혼재된 지역 특성을 가지고 있으며, 시 외곽 지역이라는 점을 고려할 때, 활발한 상업 지구보다는 지역 주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종에 적합할 것으로 보입니다.

* 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어지는 편입니다.

* 건물 자체(대우마리나아파트)가 복합 용도(공동주택, 구매 및 생활시설, 제1, 2종 근린생활시설)로 사용되고 있어, 상업 시설로서의 기능은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 대우마리나아파트 단지 내 상가이므로, 단지 내 기본적인 편의시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역은 시 외곽에 위치해 있어, 대형 쇼핑몰이나 문화시설 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 교통 불편: 대중교통 접근성이 상대적으로 떨어져 잠재 고객 유치에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 개발 이슈: 대규모 물류센터 건립 논란 등 주변 지역 개발 계획 및 주민 갈등 여부는 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 상권 특성: 아파트 단지 내 상가로서, 주변 공장 및 주택 지역과의 연계성을 고려한 업종 선택이 중요합니다.

* 소하천구역 확인: 토지이용계획 상 소하천구역에 해당될 경우, 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있으므로 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 대우마리나아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 거주민을 대상으로 하는 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 하지만 시 외곽에 위치하여 교통이 다소 불편하고, 주변 지역 개발 관련 이슈가 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 건물 자체는 복합 용도로 사용되고 있으며, 경매 절차를 통해 권리 관계가 정리되어 있어 명확한 소유권을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 고정 수요: 대단지 아파트 내 상가로서, 단지 거주민을 통한 꾸준한 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 권리 관계 명확: 경매를 통해 모든 선순위 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 실수요자 접근 용이: 아파트 단지 내 근린생활시설로서, 직접 운영하고자 하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 54,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 권리 분석, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 43,200,000원 ~ 48,600,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.