나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1319 [1] 울산광역시 중구 성안동 388-2 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성안동 소재 '한국방송통신대학교 울산지역대학' 동측 인근에 위치한 통칭 ""성벽 베고니아 하우스"" 1층 103호로서 주변은 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건중 1층 103호로서
외벽: 드라이비트 마감 등.
내벽: 벽지마감 및 일부 타일 붙임 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 위치해 자체부지 대체로 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2012-02-16), 고도지구(27m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역(2017-11-02)(백양사 석조부도 및 칠성각 500m)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1319 (1)

* 소재지: 울산광역시 중구 성안동 388-2, 1층 103호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 65,000,000원

* 토지면적: 24.19㎡ (약 7.32평)

* 건물면적: 35.19㎡ (약 10.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 울산광역시 중구 성안동에 소재하며, '한국방송통신대학교 울산지역대학' 동측 인근에 위치한 "성벽 베고니아 하우스" 1층 103호입니다. 주변으로는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 또한 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 본 물건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 1층 103호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 경사지에 위치하며, 자체 부지는 대체로 평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(2012-02-16), 고도지구(27m 이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역(백양사 석조부도 및 칠성각 500m) 등 토지이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 내용과 현황과의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 1월 14일자 중구(울산광역시)의 압류 (갑9)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 9번 전세권설정등기 (2022년 3월 30일 접수, 권리자: 최동규, 전세금액: 65,000,000원)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리:

* 압류 (2025-01-14, 갑9)

* 소유권이전 (2025-01-14, 갑10, 증여, 박상섭)

* 강제경매 (2025-08-04, 갑11, 최동규)

* 임차인 현황:

* 유 (유귀순): 전입일자 2020-11-24. 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 기타참고사항에 임대관계 사항 미상으로 되어 있어 정확한 금액 확인이 필요합니다.

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 최 (최동규): 전입일자 2022-02-11. 대항력이 있습니다. 보증금 65,000,000원, 차임 0원. (등기부상 전세권자(을9)와 동일인으로 확인되며, 해당 전세권은 매수인이 인수합니다.)

* 등기부채권 총액: 65,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 지역 내 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 여명재빌라 (2003년 건축, 83.968㎡): 2026년 3월 4일, 160,000,000원 (약 1,905,500원/㎡)

* 가나빌라A (2005년 건축, 71.059㎡): 2026년 4월 28일, 117,000,000원 (약 1,646,400원/㎡)

* 성안자연채 (2012년 건축, 66.15㎡): 2026년 4월 1일, 179,000,000원 (약 2,706,100원/㎡)

* 본건 물건(35.19㎡, 2001년 건축)의 감정가는 65,000,000원(약 1,847,000원/㎡)으로, 건축 연도가 유사한 여명재빌라(1.905M/㎡)와 비교 시 유사한 수준이며, 가나빌라A(1.646M/㎡)보다는 높고 성안자연채(2.706M/㎡)보다는 낮은 가격 형성대를 보입니다.

* 이를 바탕으로 본건 물건(35.19㎡)의 현재 시가를 추정해볼 때, 대항력 있는 선순위 전세권(65,000,000원)을 인수해야 하는 점을 감안하면, 순수 물건 가치만 고려 시 약 58,000,000원에서 67,000,000원 사이로 판단됩니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 유 씨의 보증금 및 차임 미상 상태로, 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담 또는 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 선순위 전세권자인 최 씨의 전세금 65,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

* 토지 이용계획상 고도지구, 역사문화환경보존지역 등의 제한이 있어 향후 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물이 경사지에 위치하여 건축 및 토지 이용에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 성안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 65,000,000원입니다. 건물 연식(2001년)과 면적(35.19㎡)을 고려했을 때, 주변 시세와 유사하게 평가되었습니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 유 씨와 선순위 전세권자 최 씨가 존재한다는 점입니다. 특히 유 씨의 경우 보증금 및 차임이 미상으로, 이 부분에 대한 명확한 확인 및 해결이 필수적이며, 이는 향후 명도 과정에서 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 최 씨의 전세권은 매수인이 인수해야 하며, 그 금액은 65,000,000원입니다. 이는 감정가와 동일한 금액으로, 물건 자체의 가치 대비 인수해야 할 부채가 높은 편에 속합니다.

1.6. 투자 포인트

* 감정가 대비 인수가격(입찰가+인수되는 전세금)의 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 유 씨의 보증금 미상 리스크를 감안한 철저한 권리 분석 및 명도 전략 수립이 중요합니다.

* 비교적 저렴한 면적(약 10.65평)의 소형 다세대주택으로, 소액 투자 관점에서는 접근 가능하나, 높은 부채 부담을 고려해야 합니다.

1.7. 예상 입찰가

* 본 건 물건의 시가 추정액 (인근 유사 물건 거래가액 기준)은 약 67,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 매수인이 인수해야 하는 선순위 전세권 금액은 65,000,000원입니다.

* 따라서, 물건의 순수 가치(시장가치 - 인수되는 부채)는 약 2,000,000원 (67,000,000원 - 65,000,000원) 수준으로 추정됩니다.

* 여기에 임차인 유 씨의 보증금 미상으로 인한 불확실성 및 명도 리스크를 고려하면, 입찰가를 더욱 보수적으로 산정해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 위험 요소를 감안하여 2,000,000원 으로 제안합니다.

* 본 예상 입찰가는 '인수 보증금'인 65,000,000원을 제외하고 계산된 금액입니다. 낙찰 시 실제 총 부담액은 입찰가와 인수되는 전세금을 합한 금액이 됩니다.

* 투자 결정은 상기 분석 내용을 바탕으로 개별적인 판단 하에 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.