나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12262 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 109동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 ""신명초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 중 제11층 제1103호로서,
(사용승인일 : 2024.01.31.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비(급배수), 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공동주택(아파트)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류 (폭 40m~50m) (접합), 중로2류 (폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12262 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 109동 11층1103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 42.57㎡ (약 12.87평)

* 토지지분: 42.5749㎡ (약 12.87평)

* 건물면적: 59.65㎡ (약 18.04평)

* 건물지분: 59.654㎡ (약 18.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 장

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "신명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 인근 가로망 상태 또한 보통으로 평가됩니다.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 중 제11층 제1103호로서, 2024년 1월 31일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 관리 상태는 양호한 편입니다.

* 설비내역: 위생설비(급배수), 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 토지는 정방형으로 공동주택(아파트) 건부지로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

* 감정평가서 요약:

* 채권자: 장

* 감정가: 190,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에는 명시된 임차인이 없으며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 가능성은 없으나, 만약 인수 대상 임차인이 있을 경우 보증금 및 차임 지급 의무가 발생할 수 있으므로 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2024-02-05, 주식회사아라마루

* 근저당 (말소기준권리): 2024-02-05, 우리은행, 87,600,000원

* 근저당: 2024-07-01, 장림동새마을금고, 122,148,000원

* 가압류: 2025-05-29, 주택도시보증공사, 1,000,000,000원

* 임의경매: 2025-08-01, 장림동새마을금고, 101,790,000원 (본건 경매 개시)

* 등기부채권 총액: 1,209,748,000원

* 결론: 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등 별도 특이사항은 물건명세서에서 확인 필요)

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-07-06

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 최근 매매 시세:

* 최근 (2026년 7월) 인근에서 거래된 양산천년가더힐 아파트의 실거래가는 전용면적 약 73.17㎡(약 22.13평) 기준으로 200,000,000원에서 215,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. (3층, 12층, 18층 매물 기준)

* 주변 시세 분석:

* 본건은 전용면적 59.65㎡ (약 18.04평)으로, 최근 거래된 73.17㎡ 면적보다 작은 규모입니다.

* 면적 비율(59.65㎡ / 73.17㎡ ≈ 81.5%)을 고려하여 환산 시, 대략 163,000,000원 (200,000,000원 * 0.815) 에서 175,000,000원 (215,000,000원 * 0.815) 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

* 다만, 감정가는 190,000,000원으로, 이는 최근 거래 사례의 환산가보다 높은 수준입니다. 이는 신축 아파트라는 점, 그리고 감정 시점의 시장 상황 등을 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 양산천년가더힐아파트

* 위치: 경상남도 양산시 주진동 710

* 사용승인일: 2024년 1월 31일 (신축 아파트)

* 해당 물건 호수: 109동 11층 1103호

* 본건 전용면적: 59.65㎡ (약 18.04평)

* 단지 규모: 총 동수 9개동, 총 세대수 625세대, 총 면적 58,209.41㎡ (약 17,608평)

* 최고층/최저층: 20층 / 1층

* 주차: 총 463대 (지상 3대, 지하 18대)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 관리사무소 연락처: 055-363-3301

* 주변 편의시설:

* 본건 인근에는 신명초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 가능성은 낮으나 (인수 보증금 0원), 혹시 모를 임차인의 존재 여부 및 점유 관계는 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 광로 및 중로 접합 등 일부 토지 이용 계획이 존재합니다.

* 면적 및 시세 차이: 제공된 최근 매매 정보의 면적(73.17㎡)과 본건의 면적(59.65㎡) 차이가 존재하며, 이는 시세 판단 시 고려해야 할 요소입니다. 감정가가 시장 시세 대비 높은 편으로 보일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2024년 1월에 사용 승인된 신축 아파트로, 입지 조건 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 권리 관계는 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 최근 거래 사례는 본건보다 면적이 큰 유닛들이며, 이를 기준으로 산정한 예상 시세는 감정가보다 낮게 나타나는 점은 유의해야 합니다. 신축 아파트라는 점과 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 사용 승인된 최신축 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 지역 내 신규 공급: 양산 지역에서 신규 아파트 공급이 꾸준히 이루어지고 있어, 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 양호한 주변 환경: 주거 지역으로, 학교 및 편의 시설이 인접하여 정주 여건이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원입니다. 최근 인근 면적 73.17㎡의 실거래가가 200,000,000원 ~ 215,000,000원임을 감안할 때, 본건(59.65㎡)의 시세는 약 163,000,000원에서 175,000,000원 사이로 추정됩니다.

신축 아파트의 가치와 최신 거래 사례, 그리고 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가를 192,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하는 수준으로, 신축 프리미엄과 낙찰 경쟁률을 감안한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.