나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3972 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 4-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

(1,2일단지): 본건 토지는 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 오천중고등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 정비된 단독주택지대임.

교통상황

(1,2일단지): 본건 토지까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(1,2일단지): 본건 토지는 일단지로 세로장방형 토지로서 인접지 및 인접 토지와 등고 평탄하며, 일단지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

(1,2일단지): 본건 토지는 일단지로 남동측으로 폭 약 3.8미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 강판지붕 단층 및 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 등 마감(추정) 바닥: 내장바닥재 등 마감(추정) 창호: 샷시 및 목재 이중창호임. .

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

(1층 50.49) ① 공부상 면적이 50.49㎡이나 실측면적은 약 61.4㎡임. ② 공부상 지붕이 시멘트기와지붕이나 실제 강판지붕임. (1층 46.2) ① 공부상 지붕이 스레트지붕이나 실제 슬래브지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 목록1,2 일단지 평가. 목록3 건물 1층 50.49㎡는 공부상 면적이 "50.49㎡"이나 실측면적이 "약 61.4㎡"이고, 공부상 지붕이 "시멘트기와지붕"이나 실제 "강판지붕"임. 건물 1층 46.2㎡는 공부상 지붕이 "스레트지붕"이나 실제 "슬래브지붕"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경3972 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 4-16

용도: 단독주택

감정가: 43,756,500원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 234.71㎡ (약 71.00평)

토지지분: 52.15㎡ (약 15.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 96.69㎡ (약 29.25평)

건물지분: 21.48㎡ (약 6.50평)

건물 제시외면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

채권자: 삼OOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 목록1,2 일단지 평가. 목록3 건물 1층 50.49㎡는 공부상 면적이 "50.49㎡"이나 실측면적이 "약 61.4㎡"이고, 공부상 지붕이 "시멘트기와지붕"이나 실제 "강판지붕"임. 건물 1층 46.2㎡는 공부상 지붕이 "스레트지붕"이나 실제 "슬래브지붕"임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건 토지는 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 오천중고등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대체로 정비된 단독주택지대임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. 본 건 토지는 남동측으로 폭 약 3.8미터 정도의 포장도로와 접함.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 삼성화재해상보험주식회사의 3번 이용철 지분강제경매 (접수일자: 2025-07-29, 채권금액: 10,534,337원).

말소되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부:

* 갑2: 2023-03-20 소유권이전 (김선이, 협의분할에 의한 상속)

* 갑3: 2025-03-10 소유권일부이전 (이용철, 사해행위취소)

* 갑4: 2025-07-29 3번 이용철 지분강제경매 (삼성화재해상보험주식회사, 말소기준권리)

* 건물 등기부: 토지 등기부와 동일한 권리 내역을 가짐.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오주소

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-20

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있습니다. 금액이 미상이라도 인수 부담이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

주변에는 1997년, 1998년, 2003년에 건축된 다세대 주택(준양그랜드맨션, 준양아트빌라, 우일타운 등)이 있으며, 본건은 단독주택 용도입니다.

4.2. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보는 다세대 주택 거래 사례이며, 본건(단독주택, 지분매각)과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 준양그랜드맨션 (76.41㎡, 1997년 건축): 2026년 6월 25일 6,000만원에 거래됨.

* 준양아트빌라 (61.68㎡, 1998년 건축): 2026년 6월 21일 4,500만원에 거래됨.

* 우일타운 (44.49㎡, 2003년 건축): 2026년 6월 18일 1,300만원에 거래됨.

4.3. 지역 분석

오천읍 문덕리는 단독주택과 다세대 주택이 혼재된 지역으로, 주변에 학교 등 생활 편의시설이 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 향후 개발 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

오천중고등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 여건

차량 접근성이 양호하며, 주요 도로와 인접해 있어 포항 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 다른 공유자와의 재산권 행사 및 관리, 이용에 있어 협의가 필요하며, 이 과정에서 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

'오주소' 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이에 따라 명확한 인수 보증금은 없으나, 임대차 관계의 실질에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 예상치 못한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수신고

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본 물건에 대한 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 이는 입찰 경쟁에 영향을 미치는 중요한 요소이므로 반드시 고려해야 합니다.

6.4. 건물 현황 차이

건축물 현황과 공부상 내용 간에 면적(1층 50.49㎡ vs 실측 약 61.4㎡) 및 지붕 재질(시멘트기와 vs 강판, 스레트 vs 슬래브)의 차이가 존재합니다. 이는 실제 현장 확인을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

6.5. 혐오 시설

주변 지역에 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설)이 입지할 가능성에 대한 우려가 제기되고 있습니다. (검색 결과, 포항시 대송면 등 인접 지역에 생활폐기물 처리시설 입지 관련 주민 반대 의견이 확인되었으나, 본건 소재지인 오천읍 문덕리와의 직접적인 영향 여부는 추가적인 지리적 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍 문덕리에 위치한 단독주택의 지분 매각 건입니다. 오천중고등학교 인근의 단독주택 밀집 지역에 소재하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 지분 매각이라는 특성상 공유자와의 관계, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 공유자 우선매수 신고 가능성 등의 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 공부와 상이한 건물 현황은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 단독주택 부지로서의 잠재 가치: 정비된 단독주택지대에 위치하여 향후 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 지역 개발 및 교통망 확충: 포항시의 도시 발전 계획 및 교통망 개선 사업 등과 연계하여 가치 상승 잠재력을 검토할 수 있습니다.

* 경쟁력 있는 가격 확보 가능성: 지분 매각 및 복합적인 권리 관계로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 실제 인수 부담이 있는지 철저한 확인이 필요합니다. 또한 공유자 우선매수 신고 가능성, 건물 현황과 공부상의 차이, 주변 부동산 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제공된 주변 다세대 주택 매매 정보는 본건과 직접 비교하기에는 차이가 있습니다. 단독주택의 지분 매각이라는 점을 감안할 때, 정확한 시세 산출은 어렵습니다.

감정가는 43,756,500원입니다.

현 단계에서는 보수적인 접근이 권장됩니다. 임차인 관련 문제, 공유자 우선매수 신고 가능성 등을 감안하여, 인수 보증금 부담이 명확히 0원이고 공유자 우선매수가 없을 경우를 가정하더라도, 감정가의 80% ~ 90% 수준(약 35,000,000원 ~ 39,400,000원)에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 이는 매우 초기 단계의 추정치이며, 실제 현장 방문을 통한 건물 상태 정밀 진단, 주변 단독주택 실거래가 및 유사 지분 매각 사례 조사, 법률 전문가와의 상담을 통해 예상 입찰가를 재산정해야 합니다. 특히 임차인 '오주소'의 실제 권리 관계 및 보증금 지급 여부에 대한 명확한 확인이 최우선입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.