나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8726 [1] 경상북도 경산시 와촌면 강학리 658-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 경산시 와촌면 강학리 소재 '강학1리마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지 및 농가주택, 자연림 등으로 형성되어 있는 바 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 북측 하향의 완경사지대에 자체지반 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '주거나지'로 이용 중임.

일련번호 2, 5, 7) : 공히 북측 하향의 완경사지대에 자체지반 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '도로'로 이용 중임.

일련번호 3) : 북측 하향의 완경사지대에 자체지반 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '잡종지'로 이용 중임.

일련번호 4) : 북측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, '전(휴경지)'으로 이용 중임.

일련번호 6) : 북측 하향의 완경사지대에 위치한 자루형의 토지로서, '전(휴경지)'으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1, 4) : 공히 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 출입 가능함.

일련번호 2, 5, 7) : 공히 대상물건이 폭 약 3미터 내외의 포장도로임.

일련번호 3, 6) : 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
일련번호 1~7) : 생산관리지역([고시일:2009.02.12]), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 2, 5, 7) 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '도로'임.

대상물건 일련번호 3) 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '잡종지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계 : 미상임.

■ 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각
목록3 공부상 전이나 현황 잡종지
목록2,5,7 공부상 전이나 현황 도로 감안평가
목록3,4,5,6 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 목록3,5,6 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
목록2,7 농지전용허가 있음(2022.5.10. 단독주택 및 도로, 신청인 송임숙)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8726 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지매각

* 채권자: 경일신용협동조합

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 경산시 와촌면 강학리 658-1

* 용도(공부상): 전 (밭)

* 토지면적: 3,265.00㎡ (약 987.66평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 감정가: 533,391,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각 (개별 토지들이 일괄로 매각됨)

* 목록3: 공부상 전이나 현황 잡종지로 이용 중

* 목록2, 5, 7: 공부상 전이나 현황 도로로 이용 중

* 목록3, 4, 5, 6: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 미반환)

* 목록3, 5, 6: 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

* 목록2, 7: 농지전용허가 있음 (2022.5.10. 단독주택 및 도로, 신청인 송임숙)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경상북도 경산시 와촌면 강학리 소재 '강학1리마을' 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근 일대는 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 소형 차량의 접근은 가능하나, 전반적인 교통 사정은 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 일련번호 1, 4번 토지는 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 일련번호 2, 5, 7번 토지는 해당 물건 자체가 폭 약 3미터 내외의 포장도로로 이용 중입니다.

* 일련번호 3, 6번 토지는 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 송임숙 (2007.06.12)

* 말소기준권리: 경일신용협동조합 근저당권 (2019.11.19, 채권액 336,000,000원)

* 기타 권리: 경일신용협동조합 지상권 설정 (2019.11.19, 말소), 경일신용협동조합 임의경매 (2025.07.28, 말소)

* 등기부채권 총액: 336,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 자료에 명시된 정보에 따르면, 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 중요한 권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특별한 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 물건지의 주위 환경이 농경지, 농가주택, 자연림 중심으로 구성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

* 교통 사정이 불편한 점은 상업 시설 유치 및 접근성에 제약을 줄 수 있습니다.

* 따라서 해당 물건지의 현재 상태로는 직접적인 상권 가치는 낮을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* '강학1리마을'이 인근에 위치하여 기본적인 지역 커뮤니티가 형성되어 있을 것으로 보입니다.

* 하지만, 대중교통 이용이나 병원, 대형마트, 학교 등 주요 편의시설 및 교육 시설까지의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 주변 지역에 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 경산시 와촌면 강학리 인근에는 불굴사, 팔공산 등 자연 및 문화 유적이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록3, 4, 5, 6번 토지는 농지이므로, 취득 시 해당 자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치:

* 목록3번 토지는 공부상 '전'이나 현황 '잡종지'로 이용 중입니다.

* 목록2, 5, 7번 토지는 공부상 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이러한 불일치는 향후 재산권 행사나 개발에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 원상회복명령 가능성: 목록3, 5, 6번 토지는 현재 이용 상태에 따라 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 맹지: 목록1, 4번 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 이용에 따른 제약이나 통행권 확보에 주의가 필요합니다.

* 농지전용허가: 목록2, 7번 토지는 단독주택 및 도로로 농지전용허가를 받았으나, 실제 건축물 여부 및 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

* 인수되는 지상권: 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 해당 토지를 계속 사용하기 위한 지료 지급 의무 등을 발생시킬 수 있으며, 해당 물건에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'은 특히 주의해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상북도 경산시 와촌면에 위치한 농업용 토지입니다. 공부상 지목과 현황의 차이가 존재하며, 특히 일부 토지는 도로로 이용되고 있어 복합적인 관리 및 활용 방안이 요구됩니다. 농지취득자격증명 제출 의무, 원상회복명령 가능성 등 농지 관련 규제 및 잠재적 리스크 요인이 산재해 있습니다. 가장 중요한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성으로, 이는 낙찰 후 예상치 못한 재정적 부담을 야기할 수 있으므로 철저한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 현황 도로로 이용 중인 토지(목록2,5,7)의 경우, 향후 도로 관련 사업이나 개발 계획 수립 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요 및 복잡한 현황 등은 일반 투자자의 접근을 제한할 수 있어, 관련 규정을 잘 이해하는 투자자에게는 경쟁 완화의 기회가 될 수 있습니다.

* 농지전용허가를 받은 토지(목록2,7)는 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 개발 가능성, 그리고 특히 인수되는 지상권의 영향 등 추가적인 시장 분석 및 권리관계 심층 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 이를 통해 예상 입찰가를 산정하고 입찰 전략을 수립하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.