나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8758 [1] 대구광역시 북구 읍내동 533 칠곡우방타운 102동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 ""칠곡중학교"" 남서측 인근에 위치하는 ""칠곡우방타운""
제102동 제4층 제403호 단위세대로서, 부근 일대는 각종 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지
학교 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

대상물건 단지까지 차량 접근 용이하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 금속기와 박공지붕 지상20층 건 중 제102동 제4층
제403호 단위세대로서,
- 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등,
- 바 닥: 장판지깔기 및 타일 마감 등,
- 창 호: 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 건[아파트]부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

대상물건단지 남서측으로 폭 약 12~15M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(문화재:칠곡향
교대성전)<대구광역시문화재보호조례> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8758 (1)

소재지: 대구광역시 북구 읍내동 533 칠곡우방타운 102동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 136,000,000원

토지면적: 28.43㎡ (약 8.60평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

대상 물건은 대구광역시 북구 읍내동에 위치하며, 칠곡중학교 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지 및 학교 등이 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 단지까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 건축물 정보

본 물건은 1998년 12월 29일에 사용 승인된 칠곡우방타운 102동 4층 403호에 위치한 아파트입니다. 철근콘크리트조 및 금속기와 박공지붕 구조이며, 지상 20층 건물 중 4층에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 장판지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 부정형의 토지로, 인접 도로와 대체로 등고평탄한 아파트 부지로 이용 중입니다. 단지 남서측으로 폭 약 12~15m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역(문화재: 칠곡향교대성전)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인 이송은 씨가 거주 중입니다. 이 임차인은 2022년 7월 29일 전입하여 2022년 7월 18일 확정일자를 받았으며, 보증금은 130,000,000원, 차임은 0원입니다. 배당신고일자는 2024년 8월 14일이며, 대항력이 있습니다.

등기부등본상 을구 15번 항목에 주택임차권이 등기되어 있으며, 말소기준권리(갑11, 강제경매)보다 선순위에 해당합니다. 따라서, 임차인의 보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인(낙찰자)이 해당 금액 또는 잔액을 인수해야 합니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 을구 15번 임차권등기이며, 매수인에게 대항할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 칠곡우방타운은 1998년에 입주한 아파트 단지로, 주변으로는 다양한 근린생활시설과 학교가 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 대구 북구 읍내동 지역의 3.3㎡당 매매가는 약 674만 원 수준이며, 칠곡우방타운 단지의 3.3㎡당가는 약 519만 원으로 지역 평균 시세보다 낮은 편입니다. 이는 단지의 건축 연도 및 기타 요인이 반영된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주변 교육시설: 칠곡중학교 등 (해당 권역 내 상대보호구역으로 지정됨)

* 편의시설: 단지 인근 근린생활시설 이용 가능

* 교통: 단지까지 차량 접근 용이, 주변 도로망 이용 편리

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인 이송은 씨의 보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 않으면, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 따라서 입찰 시, 예상 낙찰가에 130,000,000원을 더한 금액이 총 인수 비용이 되므로, 이를 고려한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

또한, 본 물건은 역사문화환경보존지역(문화재: 칠곡향교대성전) 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 제공된 정보 및 주변 검색 결과에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 읍내동의 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 인수해야 하는 부담이 매우 크므로, 총 인수 비용이 실제 시장 가치를 초과하지 않는지 철저한 분석이 선행되어야 합니다. 최근 59.98㎡ 면적의 실거래가가 120,000,000원 수준임을 감안할 때, 보증금 인수 부담을 고려하면 투자 수익을 기대하기는 어려운 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 3.3㎡당 가격

* 대중교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

1.9. 예상 입찰가

최근 59.98㎡ 면적의 칠곡우방타운 아파트 실거래가는 2026년 2월 19일 120,000,000원, 2026년 5월 26일 120,000,000원으로 확인됩니다 [json]. 감정가는 136,000,000원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하여 120,000,000원 내외로 산정해 볼 수 있습니다.

그러나, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금 130,000,000원을 고려할 경우, 실제 총 인수 비용은 '예상 입찰가 + 130,000,000원'이 됩니다. 따라서, 120,000,000원으로 입찰 시 총 250,000,000원의 비용이 발생하게 되므로, 시장 가치(약 120,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액이 됩니다. 본 물건은 인수해야 하는 보증금으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.