나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8723 [1] 경상북도 경산시 와촌면 강학리 530-1 블루베리 에이동 1,2층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 와촌면 강학리 소재 '강학1리 마을회관' 남서측 인근에 위치하는
""블루베리 제에이동 1,2층 제102호"" 단위세대로서, 부근은 도심 외곽의 일반 농촌지대로서
농가주택, 전원주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 농촌지대
로서의 제반 교통사정은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사콘크리트위 기와지붕 2층건 중 1,2층 제102호로서
외벽 : 드라이비트, 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감
창호 : 하이섀시 복층유리창임.

이용상태

1,2층 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, LP가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향의 완경사지대를 평탄하게 조성한 사다리형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약6m의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(주거밀집800m)에 속함.

공부와의 차이

본건은 공부상 '강학리 530-1, 535-2번지' 양 지상에 등재되어 있으나, 실제 토지 합병으로
인하여 '강학리 530-1번지' 단일지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공부상 강학리 530-1, 535-2번지 양 지상에 등재되어 있으나 실제 토지 합병으로 인하여 강학리 530-1 단일지상에 소재함.
도로명주소는 공부상 음양길2길 73길이나, 현황상 음양2길 75임.
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8723 (1)

소재지: 경상북도 경산시 와촌면 강학리 530-1 블루베리 에이동 1,2층102호

용도: 다세대주택

감정가: 147,000,000원

토지면적: 266.67㎡ (약 80.67평)

건물면적: 57.78㎡ (약 17.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOO (경일신용협동조합)

특이사항: 공동담보, 재매각 물건

주의사항: 공부상 강학리 530-1, 535-2번지 양 지상 등재되었으나 실제 토지 합병으로 강학리 530-1 단일 지상에 소재함. 도로명주소 공부상 음양길2길 73길이나, 현황상 음양2길 75임.

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (29,400,000원)

건축물표제부 요약:

* 대지면적 (총괄표제부): 1661㎡ (약 502.42평)

* 건축면적 (총괄표제부): 443.88㎡ (약 134.27평)

* 연면적 (총괄표제부): 693.36㎡ (약 209.77평)

* 건물 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 사용승인일: 2012년 7월 19일 (건축허가 2005년 11월 29일)

* 총 세대수 (총괄표제부): 6세대

* 주택동수 (총괄표제부): 2동

* 본건 전유부: 블루베리 A동 102호, 2층 (전용면적 57.78㎡)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경산시 와촌면 강학리에 소재하며, '강학1리 마을회관' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 도심 외곽의 일반 농촌지대로 농가주택, 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 단지까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 농촌 지역으로서의 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 남측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(주거밀집800m)에 속합니다.

* 혐오시설 확인: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 불굴사 사찰이 인근에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경일신용협동조합

* 말소기준권리: 2016년 8월 10일 접수된 경일신용협동조합 근저당권 (채권최고액 130,000,000원)입니다.

* 기타 권리사항:

* 소유권 이전: 김미영 (2014년 3월 28일)

* 소유권 이전: 황복기 (2016년 8월 10일, 매매)

* 근저당권: 경일신용협동조합 (2016년 8월 10일, 130,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시결정: 경일신용협동조합 (2025년 7월 28일, 86,865,363원) - 본건 경매 사건

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 130,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 경산시 와촌면 강학리 지역은 대체로 농촌 및 전원주택 단지가 혼재된 지역 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설이나 밀집된 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

* 인근 토지 거래 사례를 보면, 전원주택 부지 등의 거래가 소폭의 가격 상승세를 보이고 있으나, 이는 토지 자체의 가치 변동이며, 본건과 같은 공동주택(다세대주택) 단위 세대의 직접적인 실거래가 정보는 제한적입니다.

* 주변 지역의 부동산 시세는 아파트의 경우 평당 가격이 소폭 하락세를 보인다는 통계도 있으나, 이는 아파트와 다세대주택 간의 특성 차이 및 지역별 편차가 있을 수 있습니다. 전반적으로 농촌 지역의 특성상 도심 지역에 비해 투자 가치 상승 기대는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하며, '강학1리 마을회관'이 가까이 있습니다. 다만, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리에 있을 것으로 보입니다.

* 교통: 자가용 이용 시 단지 내 진출입이 용이하며, 대중교통 이용은 농촌 지역의 특성상 다소 제한적일 수 있습니다.

* 주변 환경: 팔공산 자락과 인접한 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 불굴사 등 문화재도 가까운 거리에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 이전 입찰에서 낙찰 후 취소되거나 포기된 재매각 물건입니다. 이는 낙찰가의 적정성, 명도 진행의 어려움, 또는 특이사항 발생 가능성 등을 시사할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 공부상 지번 및 도로명 주소 차이: 공부상의 지번과 실제 토지 합병으로 인한 지번, 그리고 공부상 도로명 주소와 현황 도로명 주소 간의 차이가 존재합니다. 등기부등본 및 토지대장과의 일치 여부를 재확인해야 합니다.

* 농촌 지역 특성: 도심 지역 대비 대중교통 접근성, 편의시설 이용, 상권 발달 측면에서 다소 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2012년 사용승인을 받은 건물로, 10년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 채권자인 경일신용협동조합이 본건 외 다른 담보물을 설정하였을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경산시 와촌면 강학리의 한적한 농촌 지역에 위치한 다세대주택으로, 건축물 자체는 철근콘크리트 구조의 2층 건물 중 102호(전용면적 57.78㎡)입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편이며, 임차인 문제 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 지역적 특성상 전원생활 또는 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 것으로 보이며, 투자 목적이라면 현지 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물 상태를 유지할 가능성이 있습니다.

* 팔공산 인근의 쾌적하고 조용한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 농촌 지역의 전원주택이나 세컨드 하우스를 찾는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정평가액 147,000,000원으로 평가되었습니다. 이는 전용면적 약 17.48평 (57.78㎡)에 대한 가격으로, 평당 약 8,400,000원 수준입니다.

인근 지역의 유사 다세대주택이나 빌라의 직접적인 실거래가 정보를 명확히 확보하기는 어려우나, 일반적으로 농촌 지역의 주택은 도심 지역에 비해 가격 형성이나 상승률이 보수적으로 이루어지는 경향이 있습니다. 또한, 재매각 물건이라는 점을 감안하면, 낙찰가율은 감정가 대비 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

주변 전원주택 부지들의 거래 사례를 참고할 때, 토지 자체의 가치는 소폭 상승세를 보이고 있으나, 이는 개발 가능성이 있는 나대지나 전원주택 부지에 국한된 것으로, 이미 건축물이 있는 다세대주택의 가치와 직접 비교하기는 어렵습니다.

현재 임차인이 없고 권리관계가 깨끗하다는 점은 긍정적이나, 재매각이라는 점과 지역적 특성을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준의 낙찰가율을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 보수적인 접근으로 예상 입찰가는 115,000,000원에서 135,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

현장 방문 시 건물 상태, 주변 환경, 실제 이용 현황 등을 면밀히 확인하신 후, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

권장 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.