나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51587 [1] 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 104동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 시곡동 소재 ""당진산업단지사거리"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕, 평스라브지붕 18층 내 제9층 제908호로
(사용승인일 : 2007.12.13),
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로를 통하여 외부에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동05 산업형), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-09-23)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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사건번호: 서산지원 2025타경51587 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

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소재지: 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 104동 9층908호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조, 18층 건물 내 9층

사용승인일: 2007년 12월 13일

1.3. 면적 정보

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토지면적: 27.43㎡ (약 8.30평)

토지지분: 27.43㎡ (약 8.30평)

건물면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

건물지분: 54.6㎡ (약 16.52평)

아파트 전용면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

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감정가: 65,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (특별매각조건)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

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본건은 충청남도 당진시 시곡동 소재 "당진산업단지사거리" 서측 인근에 위치함.

주위는 아파트, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

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제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

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계획관리지역, 성장관리구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역임.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약

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말소기준권리: 대전지방법원 서산지원의 강제경매개시결정(2025타경51587)

등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 69,614,577원 (주택도시보증공사)

3.2. 임차인 현황

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임차인: 김

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 15일

확정일자: 2021년 7월 1일

대항력: 있음

배당신고일자: 2023년 7월 24일

3.3. 권리분석 종합

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본건에는 선순위 임차인 김 이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

임차인의 보증금 65,000,000원은 감정평가액과 동일하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 물건명세서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으며, '을구 9번 임차권'은 '인수'로 표시되어 있어, 낙찰가에 따라 변제가 이루어지거나 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다.

말소기준권리는 2025년 8월 1일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매입니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

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본건이 위치한 시곡동은 당진 산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자들의 배후 주거지로서의 역할을 할 수 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

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주변 지역은 당진 산업단지와 인접해 있으며, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 현재까지 파악된 정보상 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 산업단지의 영향에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 설비

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본건은 철근콘크리트 구조의 18층 건물 중 9층에 위치하며, 평스라브 지붕입니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

건물에는 승강기, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

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단지명: 당진우민늘사랑

총 세대수: 926세대

총 동 수: 6동

최고층: 19층

총 주차대수: 808대

주요 부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 인수되는 권리

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선순위 임차인 김 의 보증금 65,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 최저매각가격과 동일한 금액으로, 낙찰가에 따라 인수 여부가 결정됩니다.

6.2. 특별 매각 조건

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매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이므로, 일반적인 10%보다 높다는 점에 유의해야 합니다.

6.3. 기타 위험 요소

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본건의 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근 농경지에서의 가축 사육 활동 및 관련 민원에 대한 잠재적 가능성을 고려해야 합니다.

당진산업단지와 인접한 지역의 특성상, 산업단지 운영으로 인한 소음, 분진, 환경 문제 등에 대한 간접적인 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

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7.1. 시세 대비 경쟁력

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최근 매매 사례 중 54.6㎡ 면적이 65,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가가 현재 시세와 유사하거나 적정 수준으로 판단됩니다.

만약, 임차인 보증금 인수 부담이 실질적으로 발생하지 않거나, 낙찰가가 시세보다 낮을 경우 추가적인 투자 매력이 발생할 수 있습니다.

7.2. 입지 조건

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당진산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자들의 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

단지 내 편의시설 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

8. 종합 의견

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본건은 당진시 시곡동에 위치한 아파트로, 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준을 보이고 있습니다.

가장 큰 쟁점은 선순위 임차인의 보증금 65,000,000원 인수 여부입니다. 이 금액은 감정가와 동일하므로, 배당 절차 및 낙찰가에 따라 매수인이 부담해야 할 금액이 결정될 것입니다.

특별매각조건으로 보증금이 20%라는 점은 초기 자금 부담을 높일 수 있습니다.

당진산업단지 인근의 배후 주거지로서의 가치와 함께, 인수되는 보증금 리스크를 신중하게 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

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최근 시세 분석 결과, 유사 면적대의 거래 가격은 60,000,000원에서 73,500,000원 범위입니다.

본건의 감정가는 65,000,000원이며, 동일 면적의 최근 실거래가 또한 65,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

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인수 보증금(65,000,000원)의 위험 부담 및 특별매각조건(보증금 20%)을 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다. 예상 입찰가는 58,000,000원 ~ 64,000,000원 범위에서 고려하는 것을 제안합니다. 이는 감정가보다 낮으며, 인수되는 보증금 부담을 고려한 보수적인 접근입니다. 만약 보증금이 전액 배당으로 해결된다면, 시세 수준인 65,000,000원 이상도 고려할 수 있으나, 위험 요소를 감안하여 하향 조정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.