나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51582 [1] 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 101동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 “성연초등학교” 서측 인근 ""서산테크노밸리 고운라피네 제101동 제5층 제501호""로서, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 16층 건물내 제5층 제501호로서,
외 벽:몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽:벽지마감 등.
창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, ""아파트 건부지""임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남서측, 남동측 및 북서측으로 간선도로와 접하고 있으며,
도로상태 및 주차여건 등은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-05-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 ""미상""임.

물건 비고

-2024.5.28. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 220,000,000원, 전입일자 2022.05.24. 확정일자 2022.4.6.)가 있으나 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51582 (1)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 1089 서산테크노밸리 고운라피네 101동 5층 501호

용도: 아파트

건물 면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

토지 면적: 59.27㎡ (약 17.92평)

감정가: 217,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

준공 연도: 2018년

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리에 위치한 서산테크노밸리 내 고운라피네 아파트입니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 주거 환경이 양호합니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

남서측, 남동측, 북서측으로 간선도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호를 위한 상대보호구역 및 절대보호구역, 일반산업단지 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(갑13)입니다.

등기부상 선순위 임차권(을1)이 존재하며, 해당 임차인은 낙찰자가 인수해야 합니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 임차인: 심

보증금: 220,000,000원

전입일자: 2022년 5월 24일

확정일자: 2022년 4월 6일

대항력: 있음 (낙찰자가 보증금 전액 인수)

비고: 을구 1번 임차권 등기로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 대항 가능합니다.

* 임차인: 최

보증금: 0원

전입일자: 2024년 5월 2일

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

총 인수 보증금 합계는 220,000,000원(심 )이며, 최 임차인의 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 서산테크노밸리 지역은 아파트 단지와 상업시설, 학교 등이 함께 개발된 복합 주거 단지입니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 일반산업단지가 조성되어 있어, 관련 종사자들을 위한 배후 주거 수요가 있을 수 있습니다.

다만, 일반산업단지와의 인접성은 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 성연초등학교와 인접해 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

총 920대의 주차 공간(공동주택 포함)이 확보되어 있어 주차 환경은 원활한 편입니다.

아파트 전용 면적은 84.66㎡ (약 25.61평)이며, 해당 면적대의 아파트는 신혼부부나 소가족에게 적합한 크기입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 심 의 보증금 220,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(217,000,000원)와 최근 매매가(약 200,000,000원 ~ 210,000,000원)를 초과하는 금액입니다.

다른 임차인 최 는 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 금액이 존재할 수 있으며 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

토지이용계획상 일반산업단지, 가축사육제한구역, 보호구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

주변에 산업단지가 위치하고 있어, 소음, 분진 등의 환경적 요인이 생활 환경에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서산테크노밸리 내 신축급 아파트로 입지 및 생활 편의성은 갖추고 있으나, 권리관계상 중대한 하자가 존재합니다.

선순위 임차인의 보증금 220,000,000원을 낙찰자가 무조건 인수해야 하므로, 실질적인 인수 금액이 시세보다 높아져 투자 수익률을 기대하기 어려운 상황입니다.

최 임차인의 대항력 또한 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 단순 시세차익을 노리는 투자보다는 특수한 목적을 가진 경우에만 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

서산테크노밸리 지역은 개발 가능성이 있는 신규 주거 단지입니다.

선순위 임차인으로 인한 높은 인수 보증금은 오히려 경쟁을 낮추어 매우 낮은 가격에 낙찰받을 가능성을 열어둘 수 있습니다. (다만, 그럼에도 총 매입 비용은 높아질 수 있습니다.)

주변 산업단지 배후 수요를 고려한 장기적인 임대 수익 목적의 접근은 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면, 본건과 동일한 면적(84.66㎡)의 아파트 매매가는 200,000,000원에서 210,000,000원 수준입니다.

감정가는 217,000,000원입니다.

그러나 본건은 선순위 임차인 심 의 보증금 220,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 총 취득 비용은 낙찰가 + 220,000,000원이 됩니다.

만약 보수적으로 시세 평균가인 약 206,000,000원을 기준으로 한다면, 낙찰가가 0원이라도 총 비용은 220,000,000원이 되어 시세보다 높게 매입하는 결과가 됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 0원 또는 명목상의 금액이 될 가능성이 높습니다. 낙찰자가 인수하는 보증금 220,000,000원 자체로 이미 감정가 및 시세보다 높은 금액이므로, 적극적인 입찰보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.