나이스옥션 법원경매 서산 2025타경754 [1] 충청남도 서산시 동문동 94-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 동문동 소재‘서동초등학교’남측 인근에 위치하며, 주위는 공동
주택 및 단독주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준
임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 남측 및 서측 , 동측 인근으로 간선도로 및 버스정류장이
소재하며 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할때 제반 교통사정은 보통수
준임.

형태 및 이용상태

다체로 사다리형의 평탄한 토지로서 주상용건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2020-06-25)(접합) 가축
사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 스라브지붕 3층 건물로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 및 벽지, 인테리어 마감 등
바닥: 타일마감 등
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

1층: 일반건축물대장상 소매점 등의 용도이나, 현재 휴업상태로 외부관찰됨.
2층: 일반건축물대장상 사무소 등의 용도이나, 상업용으로 이용되었던 것으로 보이며,
현재 휴업상태로 외부관찰됨.
3층: 일반건축물대장상 단독주택 등의 용도임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 3층의 경우 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건중 2층은 일반건축물대장상 사무소 등의 용도이나, 상업용으로 이용되었던 것으로 보
이며, 현재 휴업상태로 외부 관찰됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 기호 1중 일부는 일반건축물대장상 2017.01.06에 증축되었음.
2) 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 ㄱ은 매각포함, 제시외 ㄴ은 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서산지원 2025타경754 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 서산시 동문동 94-1번지이며, 새 주소로는 충청남도 서산시 쌍연남1로 33입니다. [cite:JSON]

용도는 제2종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 단독주택 등으로 건축물대장에 기재되어 있습니다. [cite:JSON]

토지면적은 512.00㎡ (약 155평)이며, 건물면적은 663.81㎡ (약 201평)입니다. [cite:JSON]

총 감정가는 1,387,705,010원입니다.

본 경매는 토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 채권자는 서산신용협동조합입니다. [cite:토지 등기부요약, 건물 등기부요약]

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 서산시 동문동에 소재하며, 서동초등학교에서 남측 인근에 위치합니다. [cite:감정평가서요약]

주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. [cite:감정평가서요약]

차량 출입이 용이하며, 남측, 서측, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. [cite:감정평가서요약]

토지는 전반적으로 평탄한 사다리형이며, 주상용 건물 부지로 이용되고 있습니다. [cite:감정평가서요약]

건물의 남서측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있습니다. [cite:감정평가서요약]

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. [cite:감정평가서요약]

또한, 가축 사육 제한 구역 및 상대 보호 구역으로 지정되어 있습니다. [cite:감정평가서요약]

1.2. 권리분석

등기부 등본 상 말소기준권리는 2016년 4월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(650,000,000원)입니다. [cite:토지 등기부요약, 건물 등기부요약]

본 경매로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 임차권 등)는 소멸될 예정입니다. [cite:토지 등기부요약, 건물 등기부요약]

토지 등기부채권 총액은 1,426,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액은 1,486,000,000원입니다. [cite:토지 등기부요약, 건물 등기부요약]

임차인 현황:

* 임차인: 김우용

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입/사업자 일자: 2017-05-29

* 확정일자: 2019-07-23

* 배당신고일자: 2025-08-11

* 대항력: 없음. [cite:임차인현황]

* 상가건물임차권 등기: 2025-07-17 접수, 권리금액 60,000,000원, 확정일자 2019-07-23. [cite:건물 등기부요약]

권리분석상 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. [cite:권리분석]

주의사항으로 일괄매각이며, 제시외 건물 중 'ㄱ'은 매각에 포함되나 'ㄴ'은 제외됩니다. [cite:물건명세서 참고사항, 주의사항]

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 서산시 동문동 일대는 주거지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권 수요가 형성되어 있습니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 단독주택 등 다양하게 활용 가능합니다. [cite:JSON]

현재 1층(소매점), 2층(사무소) 용도의 건물은 휴업 상태로 외부에서 관찰되며, 3층은 단독주택 용도입니다. [cite:건물감정평가요항표]

휴업 중인 상가 및 사무실은 향후 리모델링 또는 재활성화를 통해 추가적인 수익 창출이 가능하며, 주거 공간과의 복합 활용도 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 서동초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다. [cite:감정평가서요약]

* 교통: 주요 간선도로와 인접해 있고 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 주거 지역 인프라를 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 현황: 1층 및 2층의 현재 휴업 상태는 공실 위험을 내포하고 있으며, 영업 재개를 위한 초기 투자 비용이 발생할 수 있습니다. [cite:건물감정평가요항표]

* 증축 부분: 2017년 1월 6일에 증축된 부분이 있어 건축물대장과의 일치 여부 및 관련 규제사항을 추가 확인하는 것이 좋습니다. [cite:건물감정평가요항표]

* 용도 제한: 가축 사육 제한 구역 및 상대 보호 구역으로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다. [cite:감정평가서요약]

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (외부 조사 결과)

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 동문동에 위치한 근린생활시설 및 단독주택 용도로 활용 가능한 다가구 건물입니다. 서동초등학교 인근의 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 인수할 임차 보증금은 없습니다. 현재 1, 2층의 휴업 상태는 리스크 요인이 될 수 있으나, 이는 향후 리모델링이나 재활성화를 통해 충분히 극복 가능한 부분으로 판단됩니다. 주변 지역의 개발 가능성과 건물의 잠재적 가치를 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서산시 중심부의 접근성 좋은 위치에 소재합니다.

* 안정성: 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 외 별도의 권리 인수 부담이 없습니다.

* 활용도: 상가, 사무실, 주택 등 다용도로 활용 가능하며, 향후 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 자산: 512㎡의 토지는 장기적인 부동산 가치 상승의 기반이 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 주변 시세, 건물의 현재 상태, 향후 수익성 분석, 낙찰을 원하는 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 다만, 현재 감정가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 권리 인수 비용이 없는 점을 감안하여 경쟁 입찰을 통해 결정될 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.