나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12111 [1] 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 124 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리에 소재하는 토지로서, '목천IC' 남서측 인근
에 위치하며, 주변은 전, 답, 임야 및 농가주택, 중소형의 공장 등이 혼재하는 지방도 주변
공장지대임.

교통상황

본건 토지까지 직접적인 차량출입이 가능하고 동측 인근 노변에 시내버스 승강장이 소재,
북동측 인근에는 목천 IC가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

완경사 지대의 대체로 평탄한 토지로서 부정형이며, 기준시점 현재, 지상에 공장 등이
소재함.

인접 도로상태

기호(1) : 남동측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형)) 가축사육제한구역(주거밀집지역으로
부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' , '사진용지'참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(2, 1동) 일반철골구조 판넬지붕 2층
[사용승인일 : 2016.04.25]

외 벽 : 징크판넬 등 마감
내 벽 : 몰탈 위 페인트, 벽지 및 내부 인테리어 마감
바 닥 : 데코타일 등 마감
창 호 : 샷시창호

▶ 기호(3, 2동) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물
[사용승인일 : 2016.04.25 일부 증축 : 2017.08.03]

내·외벽 : 판넬 등 마감
바 닥 : 몰탈 위 에폭시 등 마감
창 호 : 샷시창호


▶ 부합물 및 종물 : 지적 및 건물개황도 참조

이용상태

기호(2) 1동 : 1,2층 사무실 등으로 이용중임.

기호(3) 2동 : 공장 등으로 이용중임.

※자세한 사항은 건물개황도 참조

기호(ㄱ) : 사무실 기호(ㄴ,ㄹ~ㅅ,ㅈ) : 창고
기호(ㄷ,ㅊ):휴게실 기호(ㅇ):화장실

설비내역

기호(2) : 위생 및 급배수설비, 소방설비, 시스템냉난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 매각에 포함(감정평가서상 ㉠㉡㉢㉣㉤㉥㉩).
3. 제시외 컨테이너 매각에서 제외(감정평가서상 ㉦㉧㉨).
4. 목록2,3: 옥상에 태양광설비가 소재하나 타인 소유로 매각에서 제외, 비가림시설 및 계단지붕은 건물 가격에 포함하여 평가함.
5. 기계기구 중 목록9번 5TON으로 조사되어 평가하였으며, 목록12번은 고장으로 가동이 중지된 상태임.
6. 임대차관계 불분명한 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12111 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 3,151,257,377원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 124

용도: 공장

토지면적: 6,467.00㎡ (약 1,956.3평)

건물면적: 1,660.50㎡ (약 502.3평)

* 건물 1동 (기호 2): 316.02㎡ (약 95.6평) - 2016년 4월 25일 사용승인

* 건물 2동 (기호 3): 1,344.49㎡ (약 406.7평) - 2016년 4월 25일 사용승인 (일부 증축 2017년 8월 3일)

건물 제시외면적: 220.50㎡ (공장으로 이용 중인 시설로 파악됨)

토지 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 대상입니다.

* 제시외 건물 (감정평가서상 ㉠~㉩)은 매각에 포함됩니다.

* 제시외 컨테이너 (감정평가서상 ㉦~㉨)는 매각에서 제외됩니다.

* 옥상 태양광 설비는 타인 소유로 매각에서 제외되며, 비가림 시설 및 계단 지붕은 건물 가격에 포함되어 평가되었습니다.

* 건물 내 기계기구 중 목록 9번은 5톤으로 조사 및 평가되었으며, 목록 12번은 고장으로 가동 중지 상태입니다.

* 임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 성남면에 위치하며, '목천IC' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 전, 답, 임야 및 농가주택과 함께 중소형 공장들이 혼재된 지방도변 공장지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건 토지까지 직접적인 차량 출입이 가능합니다.

* 동측 인근 노변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북동측 인근에 목천IC가 소재하여 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

* 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 현황

* 토지는 완경사 지대의 대체로 평탄한 상태이며, 부정형입니다.

* 남동측으로는 포장된 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(성남면10(일반형))에 해당하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m 이내 지역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 9월 10일 접수된 중소기업은행 근저당권(을15)으로, 해당 권리보다 선순위인 권리는 말소되고, 후순위 권리 및 일부 압류/가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이태준

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사대명크라샤

* 보증금: 0원, 차임: 5,000,000원

* 전입일자: 2021-06-30

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사대명터보기계

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-27

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

명시된 임차인 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 3,992,598,846원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 성남면 용원리는 지방도 인근의 공장지대로, 주변에 전, 답, 임야 등 농경지 및 임야가 혼재되어 있습니다. 지역은 주로 산업 시설 및 농업 활동이 이루어지는 곳으로 파악됩니다.

4.2. 접근성 및 물류 이점

목천IC 인근의 우수한 교통망과 지방도에 직접 접한 지리적 이점을 바탕으로, 원자재 운송 및 제품 출하 등 물류 이동에 유리한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 (추정)

본 물건이 위치한 성남면 지역은 전반적으로 농촌 및 공업 지역의 특성을 띕니다. 따라서 도심 지역과 같은 풍부한 상업 및 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 다만, 차량 이동 시 천안 시내 및 주요 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 환경 정보

인근 지역은 주로 농경지와 임야, 그리고 공장지대로 구성되어 있습니다. 과거 성환읍 지역에서 대규모 불법 폐기물 방치 사례가 있었던 것으로 보이나, 본건 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 언급되지는 않았습니다. 그러나 인근 지역(성남면)에서 폐기물 매립장 조성 관련 주민 반대 및 환경오염 우려 논란이 있었던 점, 또한 과거 천안시 전반적으로 폐기물 관련 환경 문제가 제기된 사례가 있는 점을 고려할 때, 지역의 환경 현황 및 잠재적 환경 이슈에 대한 지속적인 관심과 주의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리 관계

중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 분류되어 있어 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

6.2. 명도 문제

임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건 처리

태양광 설비 및 컨테이너 등 매각 제외 물건에 대한 명확한 확인 및 경계선, 점유 관계를 사전에 철저히 파악해야 합니다.

6.4. 기계기구 상태

건물 내 기계기구 중 일부(목록 12번)가 고장 상태이므로, 관련 감정가 산정 및 활용 계획 수립 시 이를 반영해야 합니다.

6.5. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 성남면에 위치한 공장용 토지 및 건물로, '목천IC' 인근의 우수한 접근성과 지방도에 접한 지리적 이점을 가지고 있습니다. 2016년에 신축된 비교적 현대적인 건물이 넓은 토지 위에 자리하고 있으며, 복잡한 채권 관계가 설정되어 있었으나 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이므로 권리상 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

다만, 임대차 관계가 불분명한 임차인의 존재, 매각에서 제외되는 제시외 물건, 고장난 기계기구 등은 명도 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 과거 천안시 내에서 제기되었던 폐기물 관련 환경 문제 사례들을 감안할 때, 본 물건이 속한 지역의 환경 현황에 대한 면밀한 사전 조사 및 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 공장용 토지 (약 1,956평)와 현대적인 건물 (사용승인 2016년).

* 목천IC 인근으로 물류 및 교통 접근성이 우수함.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 권리 취득이 가능함.

* 성장관리계획구역으로 지정되어 향후 지역 개발 가능성을 내포함.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,151,257,377원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 건물 및 부대시설의 실제 상태, 주변 공장 시세, 명도 가능성, 토지 이용 제한 사항, 그리고 잠재적인 환경 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 파악된 정보상으로는 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서, 이러한 제반 사항을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.