나이스옥션 법원경매 천안 2025타경633 [1] 충청남도 천안시 동남구 봉명동 270-1 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 봉명동 소재 '천안봉서초등학교' 북측 인근에 소재하는
다세대주택 통칭 ""중도빌라트 A동"" 제1층 제102호 로서, 주위는 다세대주택 및 연립주택,
근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제1층 제102호 로서,
- 외벽: 페인팅 및 외장타일붙임 등,
- 내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 등
- 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 소로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 건축물대장상 내부도면 및 동일건물내 유사규모의 공동주택조사, 탐문조사 등에 의거 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경633 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 봉명동 270-1 1층 102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 86,000,000원

* 토지면적: 41.43㎡ (약 12.53평)

* 건물면적: 51.74㎡ (약 15.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 봉명동 소재 '천안봉서초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있음.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리함.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제1층 제102호임. 외벽은 페인팅 및 외장 타일, 내벽은 벽지 마감 및 일부 타일, 창호는 샷시로 구성되어 있음.

* 이용상태: 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 전기 설비 등이 구비되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 세장형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 소로와 접해 있어 도로 이용이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)에 해당함.

* 공부와의 차이: 없음.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 여부 상세 확인 필요)

* 말소기준권리: 2015-09-17 접수 근저당권 (순혜숙, 40,000,000원)

* 낙찰자가 인수하는 권리:

* 대항력있는 임차인: 임사랑 (보증금 83,000,000원, 전입 2022-10-20, 확정 2022-11-03)

* 주의사항: 임차인 임사랑은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 함. 현재 감정가(86,000,000원)와 임차인 보증금(83,000,000원)이 유사하여, 낙찰가에 따라 매수인이 보증금 일부 또는 전부를 인수할 가능성이 매우 높음.

* 말소되는 권리:

* 을9 근저당 (말소기준권리)

* 갑7 가압류 (주택도시보증공사, 205,000,000원)

* 갑8 압류 (국민건강보험공단)

* 갑9 가압류 (지재민, 40,000,000원)

* 갑12 강제경매 (임사랑, 83,000,000원) - 본건 경매로 인해 말소

* 갑13 압류 (천안시)

* 임차인 현황:

* 유영임: 전입 2022-10-20, 대항력 없음. (보증금, 차임 미상)

* 임사랑: 전입 2022-10-20, 확정 2022-11-03, 배당신고 2025-07-28, 대항력 있음. (보증금 83,000,000원, 차임 0원)

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 인창빌라(C) (1994년식, 56.73㎡) 2026년 2월 42,000,000원에 거래됨. (평당 약 2,450,000원)

* 일우주택(다) (1991년식, 44.73㎡) 2026년 2월 32,800,000원에 거래됨. (평당 약 2,424,000원)

* 삼성타운 (2016년식, 79.05㎡) 2026년 5월 138,000,000원에 거래됨. (평당 약 5,771,000원) - 비교적 신축 건물로, 본건과 직접적인 비교에는 한계가 있음.

* 본건(51.74㎡, 약 15.65평)의 감정가는 86,000,000원으로, 평당 약 5,500,000원 수준임. 이는 신축 건물인 삼성타운의 시세와 유사하나, 본건은 1995년 준공된 다세대주택임을 감안할 때 감정가가 다소 높게 산정되었을 가능성이 있음.

* 주변에 비교적 오래된 다세대주택들이 다수 존재하며, 이들의 거래가는 평당 약 240만원 수준으로 형성되어 있어, 감정가와의 괴리가 두드러짐.

* 최근 전월세 정보는 제공되지 않아 직접적인 시세 반영에 한계가 있으나, 매매 시세 및 임차인 인수 부담을 고려해야 함.

* 주변 혐오시설: 봉명동 일대에 특별히 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않음. 주위 환경은 일반적인 주거 지역으로 평가됨.

5. 생활정보

* 교통: 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성도 양호함.

* 교육: 천안봉서초등학교가 북측 인근에 소재하여 초등 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됨. (정확한 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 83,000,000원의 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 함. 감정가와 임차인 보증금이 유사하여, 낙찰 시 총 지출 비용이 감정가를 훨씬 초과할 위험이 매우 큼.

* 건축 연도: 1995년 준공된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 건물 내부 상태: 수차례 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태를 정확히 파악하지 못했으며, 건축물대장상 도면 및 유사 규모 주택 조사, 탐문 조사 등을 통해 평가되었으므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 봉명동에 위치한 다세대주택으로, 천안봉서초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하고 교통 접근성도 무난한 편임. 그러나 1995년에 준공된 노후 건물이며, 무엇보다 보증금 83,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 매우 큰 것이 가장 큰 특징이자 리스크임. 감정가(86,000,000원) 대비 임차인 보증금(83,000,000원)이 유사한 수준이고, 선순위 근저당(40,000,000원)을 제외하면 배당 가능 금액이 임차인 보증금을 충당하기에 턱없이 부족할 것으로 예상됨. 이에 따라 낙찰 시 총 지출 비용이 감정가를 크게 상회할 가능성이 높으며, 주변 시세 대비 투자 가치가 낮을 수 있음. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 초등학교 인근의 일반적인 주거지역에 위치하여 기본적인 수요가 있을 것으로 예상됨.

* 교통 접근성: 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 경매 채권자가 임차인 본인: 본건 경매의 채권자(임사랑)가 대항력 있는 임차인과 동일 인물로 추정되므로, 임차인과의 협상 여지가 있을 수 있음 (별도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인(임사랑)이 보증금 83,000,000원을 가지고 있으며, 선순위 근저당 40,000,000원을 제외한 경매 예상 배당 금액으로는 임차인의 보증금 전액 변제가 어려울 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자는 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가(86,000,000원)를 훨씬 초과하여 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준이 될 것으로 예상됩니다.

주변 유사 연식의 다세대주택 시세(평당 약 2,400,000원)를 고려한 본건의 실질적인 시장 가치는 약 40,000,000원 ~ 50,000,000원 수준으로 추정되므로, 예상되는 총 지출 비용 대비 투자 가치가 현저히 낮은 상황입니다.

이러한 점을 감안하여, 경매 법원에서 실제 입찰 시에는 총 지출 비용이 본건의 실질적인 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 이에 따라 예상 입찰가는 약 40,000,000원 ~ 50,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 선순위 근저당을 충당하고, 임차인에게 돌아갈 배당금이 없거나 최소화되어 인수해야 할 보증금 부담을 높이는 대신, 입찰가를 낮추는 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.