나이스옥션 법원경매 천안 2025타경633 [1] 충청남도 천안시 동남구 봉명동 270-1 1층102호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경633 [1] 충청남도 천안시 동남구 봉명동 270-1 1층102호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매4계 2025타경633 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 개목1길 31 중도빌라트 | 감정가: 86,000,000원 | 최저가: 42,140,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경633 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 봉명동 270-1 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

토지면적: 41.43㎡ (약 12.53평)

건물면적: 51.74㎡ (약 15.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 임OO

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 봉명동 소재 '천안봉서초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 본건 동측으로는 약 8미터 내외의 소로와 접해 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다. 권리관계상 주의사항으로는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 따라서 임차인의 현황 및 배당 내용을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 봉명동 일대는 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 주거 지역으로, 근린생활시설이 산재해 있습니다. 인근에 천안봉서초등학교가 있어 학생 및 학부모 관련 상권이 형성될 수 있습니다. 또한, 천안시 전체적으로는 대형마트 및 다양한 상업 시설이 발달해 있으나, 본건 주변의 구체적인 상권 범위와 활성화 정도는 추가적인 현장 조사 및 상권 데이터 분석을 통해 파악할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 교육시설로는 천안봉서초등학교가 북측 인근에 소재하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용이 편리한 편이며, 주변 주거 환경이 비교적 안정적으로 조성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 인수 문제입니다. 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하는 임차인이 있을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 하므로 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 감정평가 과정에서 거주자 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하고 건축물대장 도면 및 유사 사례를 참고하여 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태가 다를 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 주변에 특별히 언급된 혐오 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 향후 개발 계획이나 인근 시설의 변화 가능성은 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인근에 있어 학군 배후 수요가 존재합니다. 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 다만, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 임차인이 존재한다는 점과 내부 상태 확인의 한계점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 감정가는 8,600만원으로, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격인지 면밀한 비교 분석이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

- 천안시 동남구라는 지역적 이점 및 주거 밀집 지역 내 위치.

- 천안봉서초등학교 인근으로 교육 환경 및 배후 수요 기대.

- 인수할 임차인 문제가 해결되거나, 인수하더라도 시세 대비 저렴한 가격이라면 투자가치 상승 기대.

- 다세대주택 특성상 소액 투자가 가능하며, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 목표로 할 수 있음.

- 주변 지역의 개발 계획 및 교통망 확충 여부 등을 파악하여 미래 가치를 고려한 투자.

법원 정보

천안지원 경매4계