나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503073 [1] 세종특별자치시 나성동 833 나릿재마을3단지 308동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""나성동 행정복지센터"" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트단지, 학교, 관공서 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 37층 건물 내 9층 901호로서,
-외벽 : 외장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등임.
-창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주위로 대로 및 중로, 보행자전용도로 등에 접하고 있으며, 단지 내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4001)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(중로3-1002)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문부재로 건물 내부를 직접 확인하지 못하여 집합건축물대장상의 건축물현황도와 외관상 건물구조 및 상태의 관찰과 탐문 등에 의하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503073 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 833 나릿재마을3단지 308동 9층901호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

* 토지면적: 50.79㎡ (약 15.4평)

* 토지지분: 50.7948㎡

* 건물면적: 99.96㎡ (약 30.2평)

* 건물지분: 99.9626㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 사용승인일: 2021년 09월 24일

* 최고층/해당층: 37층 중 9층

1.4. 감정가

* 감정가: 1,130,000,000원 (십일억 삼천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "나성동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 관공서 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당함.

* 관련 법규상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 예정지역 등의 제한이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 주식회사제일풍경채(보존) -> 송유정(이전, 매매)

* 근저당: 우리은행(말소기준권리), 에스비아이저축은행(말소)

* 가압류: 세종우리신용협동조합(말소), 한밭새마을금고(말소)

* 강제경매: 김진현(말소, 본 경매 개시)

* 등기부채권 총액: 832,111,458원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 제공된 JSON 데이터에 따르면, 최근 2026년 5월 ~ 6월 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 84.17㎡ (약 25.5평) 27층: 110,000만원 (2026.05.10)

* 84.17㎡ (약 25.5평) 20층: 115,000만원 (2026.06.20)

* 88.34㎡ (약 26.7평) 2층: 92,000만원 (2026.06.14)

* 본건은 99.96㎡ (약 30.2평) 면적이며, 제공된 JSON 데이터 상 유사 면적(84.17㎡ ~ 98.82㎡, 약 25.5평 ~ 29.9평)의 거래 가격은 92,000만원에서 115,000만원 범위로 형성되어 있습니다.

* 본건의 면적(99.96㎡)이 최근 거래된 유사 면적보다 크고 9층에 위치하므로, 최근 최고가 거래액인 115,000만원 이상 또는 유사한 수준의 시세 형성이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 지역 개발 계획

* 본 물건이 속한 지역은 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있으며, 이는 지속적인 개발 및 도시 인프라 확충 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 나릿재마을3단지

* 사용승인일: 2021년 09월 24일

* 총세대수: 771세대

* 최고층: 37층

* 주차: 지상 4대, 지하 33대 (총 771세대 기준 약 1.96대/세대, 전기차 충전기 지하 66대)

5.2. 편의시설

* 단지 내 및 주변에 각종 근린생활시설, 관공서 등이 소재하여 이용이 편리합니다.

5.3. 학교

* 주위에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

* 임대관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 보증금, 월세 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 혐오시설 유무

* 주변 지도 및 위성 정보 확인 결과, 본건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6.3. 기타 참고사항

* 이해관계인의 부재 및 폐문으로 건물 내부 직접 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장상의 건축물현황도와 외관 및 탐문에 의거하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 세종시 신축 아파트로, 우수한 입지와 편리한 생활환경을 갖추고 있습니다. 최근 거래 동향 및 감정가를 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 있습니다. 다만, 미확인 임대차 관계 및 현장 확인의 한계점 등은 투자 전 반드시 재확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2021년 준공으로 비교적 신축임.

* 편리한 입지: 행정복합도시 내 중심상업지역 위치, 행정/상업/주거시설 인접.

* 넓은 면적: 최근 거래 사례 대비 넓은 건물 면적(99.96㎡)으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 명확한 소유권 취득 가능.

* 잠재적 가치 상승: 행정중심복합도시의 지속적인 개발 및 세종시의 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,130,000,000원

* 최근 매매 시세: 92,000만원 ~ 115,000만원 (84.17~98.82㎡ 기준)

* 본건의 면적(99.96㎡) 및 9층이라는 점, 최근 최고가 시세(115,000만원) 및 감정가(113,000만원)를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 현 시세는 115,000만원 ~ 120,000만원 범위로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 1,180,000,000원 (십일억 팔천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.