나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1890 [1] 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 345-3 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 ""음성중학교"" 남측 인근, 평곡리에 위치하고
있는 부동산(주택 및 지목상 ""과수원"" 1필지,현황 도로변 자투리 ""나지"")이며, 주위는 연립
주택,다세대주택,단독주택,농경지,주상용부동산 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임

교통상황

1)기호3토지: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황 양호함
2)기호4토지: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황 양호함

형태 및 이용상태

1)기호3토지: 토지의 형태는 사다리형이며, ""대""로서 주택부지로 이용하고 있음.
2)기호4토지: 토지의 형태는 부정형이며, 지목은 ""과수원""이나 현황은 도로변 자투리
""나지""임

인접 도로상태

※기호3,4토지: 기호3토지 서측으로 기호4토지와 접하고 있으며, 기호4토지는 로폭 약10m
도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호3토지:
도시지역,제1종일반주거지역(2018-12-28),가축사육제한구역(2025.05.30)(절대제한구역)(가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),중점경관관리구역(2020-04-06)

2)기호4토지:
도시지역,제1종일반주거지역(2018-12-28),소로1류(폭 10m~12m)(2014-02-28)(소(국)1-15)(접
함),가축사육제한구역(2025.05.30)(절대제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),중
점경관관리구역(2020-04-06)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

※기호4토지는 공부상 지목이 ""과수원""이나 현황은 도로변에 소재하는 자투리 ""나지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호2)은 1981년에 사용승인 받았으며, 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로서


외벽: 연와벽돌쌓기, 전면 화강석 붙임,시멘몰탈위 페인트 등 마감.
내벽: 미장합판 및 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창

이용상태

본건 건물(기호2)은 주택(방3,거실,주방/식당.화장실,현관).,계단으로 이용중임

설비내역

본건 건물(기호2)에는 난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어 있으나 노후하고, 장기간 공
가로서 사용하지 않아 정상적인 작동 불능으로 판단됩니다.

부합물 및 종물

㉠: 벽돌조 슬래브지붕, 지하실(창고),약28.5㎡
㉡: 벽돌조 슬래브지붕 단층,화장실, 약6.6㎡
㉢: 컨테이너(주택 구조), 약15.75㎡

공부와의 차이

본건 건물(기호2)은 공부상 지하실 없으나 현황은 지하실[벽돌조 슬래브지붕,지하실(창고),
약28.5㎡]이 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 소재 ""음성중학교""남측 인근에 위치하고 있는 ""수
정하이츠빌라(다세대주택)"" 제2동(통칭 다동) 3층 302호이며, 주위는 연립주택,다세대주택,
단독주택,농경지,주상용부동산 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 다세대주택까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
교통상황 보통임.

건물의 구조

본건은 2004.04월에 사용승인 받은 다세대주택으로서 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건내 3층
302호로서


외 벽 : 드라이비트 및 몰탈위 페인트 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등 마감
창 호 : 샷시창호

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실, 발코니,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

개별보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 다세대주택이 소재하는 토지의 형상은 사다리형이며, 2개동 다세대주택건물 부지로
이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 다세대주택이 소재하는 토지는 남측으로 일부 세로(가) 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역(2018-12-28),가축사육제구역(2025.05.30)(절대제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(음성중학교)(교육환경 보호에 관한 법률),
중점경관관리구역(2020-04-06)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-목록 1의 동호수는 수정하이츠빌라(다세대주택) '2동 3층 302호'이나 통칭 '다동 3층 302호'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경1890 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

채권자: 장OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 읍내리 345-3 2동 3층302호 (수정하이츠빌라, 통칭 '다동 3층 302호')

용도: 다세대주택

감정가: 76,300,000원

1.3. 면적

토지면적: 54.59㎡ (약 16.52평)

토지 지분: 54.5934㎡

건물면적: 87.12㎡ (약 26.35평)

건물 지분: 87.1175㎡

1.4. 매각 대상

기타

1.5. 특이사항

공유물분할 경매, 대항력 있는 임차인 존재.

목록 1의 동호수는 수정하이츠빌라(다세대주택) '2동 3층 302호'이나 통칭 '다동 3층 302호'임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 읍내리에 소재한 '음성중학교' 남측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 농경지, 주상용 부동산 등으로 형성된 지역으로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 다세대주택이 소재하는 토지는 남측으로 일부 세로(가) 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 공유물분할을 위한 임의경매 사건으로 진행됩니다. 말소기준권리인 임의경매(2025.08.01. 접수, 장순영)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김태준 (김 )

* 보증금: 0원 (주의: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 실제 보증금/차임 등에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.)

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2012.06.20

* 대항력: 있음 (매각으로 인해 소멸되지 않을 수 있는 권리이므로, 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.)

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 권리가 존재하는지는 별도 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 권리 관계에 대한 철저한 확인 후 입찰에 참여해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 음성읍 읍내리는 주거 지역으로서, 주변으로 다양한 형태의 주거 시설이 밀집해 있습니다. 음성중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 생활 편의 시설 역시 어느 정도 갖추어진 지역으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시세

제공된 최근 매매/전월세 정보에 따르면, 인근의 유사한 다세대주택(원그린빌라, 2010년 준공, 72.935㎡)이 2026년 5월 26일에 74,000,000원에 거래되었습니다. 본건(2004년 준공, 87.12㎡)의 감정가(76,300,000원)는 인근 시세와 비교했을 때 유사하거나 다소 낮은 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 음성중학교가 위치하며, 주거지역으로서 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

음성중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

주거 단지와 농경지, 상업용 부동산이 혼재되어 있습니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 직접적으로 확인되거나 언급되지는 않았습니다. 다만, 음성군 내 가축분뇨처리시설 운영에 대한 언급이 있으나, 본건과의 직접적인 근접성이나 악취 영향 등은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

가장 큰 리스크 요인으로, 보증금이 0원임에도 대항력이 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이는 명도 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있으며, 임차인의 권리 및 점유 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 건물 노후화

건물(기호2) 중 일부는 1981년 사용승인된 것으로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 다세대주택 자체는 2004년 사용승인으로 상대적으로 양호합니다.

6.3. 공유물분할 경매

공유물분할 경매는 소유권 관계가 복잡할 수 있어, 명확한 권리 파악 및 명도가 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 음성군 음성읍에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 주거 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 공유물분할 경매로 진행되며, 특히 보증금 0원에 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자에 있어 가장 주의해야 할 부분입니다. 명도 및 권리 관계에 대한 철저한 확인 없이는 예상치 못한 손실이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 차익

인근 유사 다세대주택의 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 주거 지역의 안정성

음성읍 읍내리는 안정적인 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 76,300,000원입니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 매매가가 74,000,000원(72.935㎡)인 점을 고려하면, 본건(87.12㎡)의 시장 가치는 감정가 이상을 지지할 수 있는 것으로 보입니다. 그러나 보증금 0원에 대항력 있는 임차인이 존재한다는 중대한 리스크 요인을 감안할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 해당 임차인과의 명도 협상 가능성, 예상 명도 비용, 법적 절차 진행 시 소요되는 시간 및 비용 등을 종합적으로 고려하여, 70,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 본 권리관계 및 명도 가능성에 따라 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.

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