나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30696 [1] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 107 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 소재 "조천마을회관" 남서측 인근, 본건 기 호(2)는 충청북도 충주시 앙성면 용대리 소재 "앙성초등학교" 남서측 근거리, 본건 기호(3~ 9)는 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 소재 "앙성온천역" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 농 경지, 임야 및 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 건축허가를 득한 상태이며 제 시외건물이 건축공사가 중단된 상태임. 기호(2) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 휴경지 상태임. 기호(3) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 전으로 이용중임. 기호(4~9) : 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 대체로 사다리형 및 부정형의 토지로 답 및 일부 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함. 기호(2) : 본건은 지적도상 지목 도로인 토지에 접하나, 맹지임. 기호(3) : 본건 남동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함. 기호(4,7,8) : 본건 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로가 소재함. 기호(5,6,9) : 지적상 맹지이나, 인접필지를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(내룡지구), 가축사육제한구역(모든가축사 육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(3) : 계획관리지역(2021-12-17), 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 소로1류(폭 10m~12m)(2022-02-11)(소로1-앙성5호선)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(4~9) : 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역 (모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

기호(1) : 공부상 지목이 답이나, 기준시점 현재 관할 관청에 탐문조사한 결과 건축허가를 득한 상태이며, 제시외건물이 건축공사가 중단된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요( 미제출시 보증금 몰수)
전용허가 - 2018. 4. 11. / 개발행위준공신청/ 제1종근린생활시설(마을회관)부지조성/ 허가신청자 소일섭
토지만 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

입지조건

2. 1.

위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 조천리 107에 소재하며, "조천마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 2.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2. 3.

도로 상태

본건 토지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2. 4.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 지역) 및 (한강)폐기물매립시설 설치 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

2. 5.

주변 혐오시설

제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3.

권리분석

3. 1.

말소 기준 권리

등기부등본상 말소 기준 권리는 2019년 6월 24일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을5)입니다.

3. 2.

총 채권액

본건과 관련된 등기부채권 총액은 358,000,000원입니다.

3. 3.

소멸되는 권리

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3. 4.

인수되는 권리

매각으로 인해 별도로 인수해야 할 권리는 없습니다.

3. 5.

기타 권리 사항

지상 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

3. 6.

임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4.

상권 분석

4. 1.

지역 특성

본건이 위치한 지역은 농경지와 함께 근린생활시설 및 단독주택이 혼재된 전형적인 농촌 주거 및 생활 지역의 특성을 보입니다. 조천마을회관이 인근에 위치하여 지역 커뮤니티의 중심 역할을 할 수 있습니다.

4. 2.

개발 잠재력

생산관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 2018년 4월 11일에 마을회관 부지 조성을 위한 전용허가 및 개발행위 준공 신청이 있었던 점은 지역 내 특정 시설의 개발 의지가 있었음을 시사하며, 이를 통해 토지의 용도 변경 또는 활용 잠재력을 엿볼 수 있습니다.

5.

생활 정보

5. 1.

주변 편의 시설

본건 인근에 조천마을회관이 있으며, "앙성초등학교"가 남서측 근거리에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5. 2.

교통 및 접근성

차량 접근이 용이하고 간선도로와 인접해 있어 충주시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

6.

잠재적 리스크

6. 1.

농지취득자격증명 제출 필수

본건은 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

6. 2.

법정지상권 성립 가능성

토지 위에 존재하는 건물로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 향후 토지 활용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 권리 분석 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6. 3.

건축 공사 중단

공부상 지목은 답이나, 건축 허가를 득한 상태이며 제시외 건물이 건축 공사 중단 상태로 방치되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 고려해야 할 요소입니다.

6. 4.

토지 이용 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

7.

종합 의견

본건 충주시 앙성면 조천리 토지는 감정가 81,606,000원에 부동산 임의 경매로 진행 중이며, 토지만 매각 대상입니다. 농지로서 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 법정지상권 성립 가능성과 건축 중단된 제시외 건물이 존재한다는 점은 유의해야 할 사항입니다. 생산관리지역으로서 향후 개발 잠재력을 가지고 있으며, 마을회관 부지 조성 관련 허가 이력이 있어 특정 목적의 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

8.

투자 포인트

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인하여 농지로서의 활용 또는 전용을 통한 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

* 마을회관 부지 조성 이력이 있는 점을 감안할 때, 지역 개발 계획과의 연계 또는 인근 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 전반적인 채권 총액 대비 감정가가 낮게 책정된 점은, 권리 관계를 명확히 파악하고 리스크를 관리할 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9.

예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 입찰 예정자는 법정지상권 성립 여부, 농지취득자격증명 발급 용이성, 향후 개발 가능성 및 지역 시세 등을 면밀히 조사한 후 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.