나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1838 [1] 충청북도 충주시 대소원면 대소리 27-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원리 대소리 소재 "대소원사거리" 북동측 인근방향에 위치하는 토지 및 건물로서, 본건의 주변은 주거나지, 단독주택, 전답지가 혼재되고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 도보3분 거리 이네에 노선버스정류장(대소원(마루신협))이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

1. 기호 1,2,3,4,6,8,10 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임. 2. 기호 9,11,12 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임. 3. 기호 13 사다리형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임. 4. 기호 5,7 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

1. 기호 1,3,5,7,13 공히 8~10m 의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음. 2. 기호 2,6 공히 8~10m, 8m 미만의 도로에 각각 접하고 있음. 3. 기호 8,9,10,12 공히 8m 미만의 도로에 각각 접하고 있음. 4. 기호 11 토지의 남측 및 동측 방면으로 8m 미만의 도로에 각각 접하고 있음. 5. 기호 4 본건에 직접 접하는 도로가 없음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호 1,3,8,9,12 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소26)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 2. 기호 2,6,10,11 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소26)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-대소36)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 3. 기호 4,13 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 4. 기호 5,7 도시지역 , 자연녹지지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소26)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

명세표, 건물개황도, 사진란 참조

공부와의 차이

기호 1,2,3,4,5,6,7,8,10 는 공부상 지목 '답' 또는 '구'(기호 3)이나 현황은 주거나지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 14는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 단층 단독주택으로서 외벽: 적벽돌 마감 창호: 하이샷시 창호 바닥: 타일, 강화마루 마감 벽지: 실크벽지, 타일 등 마감

이용상태

단독주택(방,안방,거실,발코니,화장실2,주방,현관)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각
현황과 공부 차이 있음(감정평가서 참조)
이동식 컨테이너박스 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경1838 (1)

소재지: 충청북도 충주시 대소원면 대소리 27-1

용도: 답

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOO (남충주새마을금고 추정)

매각대상: 토지매각

주의사항: 일괄매각 (다수의 토지 필지 일괄 처리)

1.2. 면적 정보

토지면적: 2454.00㎡ (약 742.4평)

토지지분: 2454㎡ (약 742.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

건물지분: 0㎡ (매각 대상 아님)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 채권 현황

감정가: 96,962,600원

등기부채권 총액: 2,388,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 충주시 대소원면 대소리 소재 "대소원사거리" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 주거나지, 단독주택, 전답지가 혼재되어 있습니다. 대소원면은 충주시 동쪽에 위치하며, 첨단산업단지가 조성되고 중부내륙고속도로 충주IC가 위치하여 교통이 편리한 지역입니다. 또한, SK Eterix의 대규모 연료전지 발전소 건설 등 산업 시설이 들어서며 지역 개발이 진행되고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

일반 차량으로 접근이 가능하며, 도보 3분 거리에 노선버스정류장(대소원(마루신협))이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 편익성은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 관련 정보

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되었습니다. 경매 신청 채권자는 남충주새마을금고로 추정되며, 임의경매개시결정 등기상의 채권액은 800,629,496원입니다.

3.2. 등기부 현황 (말소 및 인수 권리)

* 말소기준권리: 을21 (2020-09-04) 충주에스엠새마을금고 근저당권 (1,116,000,000원)

* 말소 예정 권리: 을21 (1,2), 을22, 을23 (1,2), 을24 (1,2) 등 다수의 근저당권 및 지상권이 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음. 본 건 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인: 없음.

* 특이사항: 임대관계는 미상입니다.

4. 토지이용 및 현황

4.1. 토지 지목 및 현황

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 일부 주거나지 및 단독주택 부지로 이용 중입니다. 기호 1,2,3,4,5,6,7,8,10번 토지는 공부상 '답' 또는 '구'이나 현황은 '주거나지' 상태이며, 기호 13번 토지는 '단독주택부지'로 이용 중입니다. 이는 현황과 공부상 차이가 있음을 의미합니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 주로 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 일부 지역은 소로2류(폭 8~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하거나 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)에 해당합니다. 또한, 일부 필지는 자연녹지지역에 포함됩니다.

4.3. 도로 및 인접 환경

* 기호 1,3,5,7,13번 토지는 8~10m 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 기호 2,6번 토지는 8~10m, 8m 미만 도로에 각각 접합니다.

* 기호 8,9,10,12번 토지는 8m 미만 도로에 접합니다.

* 기호 11번 토지는 남측 및 동측 방면으로 8m 미만 도로에 접합니다.

* 기호 4번 토지는 본건에 직접 접하는 도로가 없어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

5. 건물 정보 (매각 제외)

본 물건은 토지 매각 대상이며, 건물 면적은 0.00㎡로 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다. 다만, 감정평가서 요약에는 철근콘크리트구조의 단층 단독주택으로 사용 현황이 상세히 기재되어 있습니다. 이는 실제 건물이 존재할 가능성이 있으나 매각 대상에서 제외되었음을 의미하며, 현황과 공부의 차이점 중 하나입니다.

6. 상권분석

본 물건이 위치한 대소원면은 산업단지와 신규 발전 시설 등이 들어서며 개발이 이루어지고 있으나, 주거지 및 전답지가 혼재된 지역 특성상 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. "대소원사거리" 인근의 기본적인 유동 인구를 기반으로 합니다.

7. 생활정보

7.1. 주변 시설

주변은 주거나지와 단독주택, 전답지가 혼재되어 있어 주거 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 가능하며, 상업 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

7.2. 혐오시설 및 환경적 요인

대소원면 지역 내에는 폐기물 소각장 증설 관련 주민 반발 사례가 있으며, 폐기물 매립장 관련 이슈가 있었습니다. 또한, 충주시 자체적으로 악취 민원과 관련된 화학공장 터 등을 매입한 사례가 있으나, 해당 물건지와는 지리적으로 거리가 있습니다. 직접적인 혐오시설이 물건지에 인접해 있다는 정보는 없으나, 인근 산업 시설 및 폐기물 처리 시설 관련 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

8. 잠재적 리스크

* 현황과 공부상 지목 및 이용 현황 차이: '답' 지목의 토지가 주거나지로 이용되고 있어, 향후 개발 행위 시 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 일부 토지의 도로 접합 여부: 기호 4번 토지는 직접 접하는 도로가 없어 활용에 제약을 받을 수 있습니다.

* 건물 매각 제외: 건물 면적이 0으로 표기되었으나, 감정평가서 상 건물에 대한 상세 설명이 존재하므로, 실제 건물 존재 여부와 그 법적 지위(철거, 증축 등)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 설정된 채권 총액이 높아 경매 과정 및 낙찰 후 명도 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 개발 시 가축사육 제한으로 인한 제약이 있을 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 제2종일반주거지역 내 토지: 향후 건축 및 개발을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대소원사거리 인근 입지: 지역 내에서의 기본적인 접근성과 편의성을 갖추고 있습니다.

* 산업단지 및 에너지 시설 인근: 주변 개발 계획 및 산업 활동에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

10. 종합 의견

본 물건은 충주시 대소원면 대소리에 위치한 토지 경매 물건으로, 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 개발 가능성이 있는 토지입니다. 하지만 공부상 지목과 현황 이용의 차이, 일부 필지의 도로 접합 문제, 그리고 매각 대상에서 제외된 건물과의 관계 등 추가적인 현장 확인과 법률 검토가 필수적입니다. 높은 채권 총액 또한 고려해야 할 요소입니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

11. 예상 입찰가

감정가는 96,962,600원이며, 인수되는 권리 및 보증금은 없습니다. 예상 입찰가는 위에서 언급된 잠재적 리스크와 투자 포인트를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현황과 공부 차이, 도로 접합 여부, 건물 관련 사항 등을 면밀히 조사한 후, 주변 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 참고하여 본건의 적정 가치를 산정하는 것이 중요합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 단정하기 어려우나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 87,266,340원 ~ 106,658,860원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.