나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20821 [1] 강원특별자치도 원주시 단구동 1711 원주단구내안애카운티에듀파크2단지 205동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지인감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 ""남원주중학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 주상용건물 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때,
대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 7층 702호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 개별난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 현황 ""아파트부지""로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 출입하고 있으며, 주차장시설 등이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단구2지구 도시개발사업), 중로1류(폭20M~25M)(접합),
중로1류(폭20M~25M)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치
제한지역<물환경보전법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동에 소재한 아파트로서, 경매 사건번호는 원주지원 2025타경20821 (1)입니다.

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 1711 원주단구내안애카운티에듀파크2단지 205동 7층702호

* 용도: 아파트

* 전용면적 (건물면적): 84.90㎡ (약 25.68평)

* 토지 지분 면적: 44.57㎡ (약 13.48평)

* 사용승인일: 2020년 6월 3일

* 본건 층수: 20층 중 7층

* 감정평가액: 334,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한화생명보험주식회사

2. 입지조건

* 본 물건은 원주시 단구동에 위치하며, "남원주중학교" 남동측 인근 지역에 속합니다.

* 주위 환경은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 주상용건물 등이 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 주변 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 단지 내 포장도로를 통해 진출입이 가능하며, 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단구2지구 도시개발사업)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭20M~25M)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 본 경매 물건의 등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 8월 19일 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권(을11)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 본 물건의 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 추가적인 현장 조사 및 등기사항 확인이 필요합니다.

* 현재까지 파악된 임차인 현황상, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

* * 주의사항: 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 미상의 임대 보증금이나 차임으로 인해 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 원주단구내안애카운티에듀파크 2단지는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역 내에 위치합니다.

* 인근에 남원주중학교가 위치하여 학생 및 학부모 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변의 근린생활시설 및 상업 시설은 기본적인 생활 편의를 제공할 것으로 보입니다.

* 대중교통 이용이 보통 수준으로, 상업적 기능보다는 안정적인 주거 환경에 초점을 맞춘 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 본 아파트 단지는 2020년 6월 3일에 사용승인되었습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 총 353세대로 구성된 5개 동 규모의 단지이며, 단지 내 총 456대의 차량을 주차할 수 있는 공간이 마련되어 있습니다 (지상 51대, 지하 405대). 전기차 충전 시설도 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 반드시 현장 확인 필요)

* 미소멸 권리 가능성: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 잠재적 부담으로 작용할 수 있으므로, 정확한 내용을 파악해야 합니다.

* 건물 노후화: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 시설: 아파트 단지 인근에 대한 예비 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시에 위치한 비교적 신축급 아파트로, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의가 필요한 부분이며, 지상권 등 소멸되지 않는 권리 여부에 대한 철저한 확인이 요구됩니다. 신축 연식과 단지 내 편의시설 등을 고려할 때, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연도: 2020년 사용승인으로 건물이 비교적 최신 상태입니다.

* 인기 면적: 전용면적 84.90㎡ (약 25.68평)으로 실수요자에게 선호도가 높은 면적입니다.

* 우수한 입지: 남원주중학교 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통망 접근성이 양호합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준 권리가 명확하고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (2026년 6월 기준, 84.90㎡ 면적대):

* 2026년 6월 25일: 284,000,000원 (1층)

* 2026년 6월 11일: 312,000,000원 (14층)

* 2026년 6월 1일: 295,000,000원 (3층)

* 최근 실거래가 평균: 약 29,700,000원

* 본 건의 감정가는 334,000,000원이지만, 최근 실거래가 시세는 이를 하회하는 경향을 보입니다.

* 본 건은 7층으로, 층수, 향, 내부 상태, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금이나 특별한 부담이 없는 점을 감안하여, 보수적인 시각으로 최근 실거래가 수준에서 약간의 상승 여력을 고려한 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 295,000,000원 ~ 305,000,000원

* 권장 입찰가: 약 300,000,000원 (현장 조사 및 최종 판단 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.