나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52960 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 974-8 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원감정 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""이호중학교"" 남측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건내 5층 501호로서

외벽 : 석재타일 및 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 등.
창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등.
용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 정희빈의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 1.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 974-8번지에 위치한 다세대주택입니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경52960 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 974-8, 5층 501호 (도로명 주소: 경기도 안산시 상록구 막고지2길 13)

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2015년

* 감정가: 209,000,000원 (2억 9백만원)

* 토지면적: 32.98㎡ (약 9.97평)

* 건물면적: 73.39㎡ (약 22.19평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "이호중학교" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 지역의 형태를 띠고 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 12일자 국민건강보험공단의 압류입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시되어 있지 않습니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (다수)

* 을10: 주택임차권 (정 외 1인, 215,000,000원, 2023년 12월 7일 말소 예정)

* 갑9: 압류 (국민건강보험공단, 2023년 4월 12일)

* 갑10: 압류 (안산시, 2025년 1월 6일)

* 갑11: 강제경매 (주택도시보증공사, 215,000,000원, 2025년 7월 31일 개시)

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 정 의 승계인)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-15

* 확정일자: 2021-10-29

* 배당신고일자: 2023-12-07

* 대항력: 없음

특이사항 및 주의사항 분석:

본건의 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 표기되어 있으나, 임차인 현황 및 등기부상 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 특히, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 1일자로 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다"는 확약서를 제출하였습니다. 이 확약에 따라 매수인은 임대차보증금 반환채무를 인수하지 않으며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하게 됩니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 본오동 일대는 주거 지역으로, 공동주택과 근린생활시설이 조화롭게 분포하고 있습니다. 중학교가 인근에 위치하고 있으며, 다양한 생활 편의시설을 갖춘 상권이 형성되어 있어 일상생활 영위에 필요한 인프라가 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본 물건까지 차량 접근이 원활하며, 인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: "이호중학교"가 근거리에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시설: 현재까지 확인된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 혐오시설이나 생활에 불편을 줄 만한 시설은 감지되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG의 대항력 포기 확약: 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 대항력 포기 확약은 매수인에게 인수 부담이 없다는 긍정적인 요인입니다. 그러나 관련 조건(잔존 보증금 청구 포기 및 임차권 등기 말소 동의)을 명확히 인지하고 있어야 합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 209,000,000원이나, 최근 실거래가 정보 분석 시 시장가치는 이보다 현저히 높게 형성되어 있습니다. 이는 추후 입찰 과정에서 유찰 가능성 또는 재감정의 필요성을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 본 다세대주택은 2015년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 입지 조건 및 생활 편의성이 양호합니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기함에 따라 매수인이 부담해야 할 권리 관계가 명확하다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 실제 시장 가치보다 낮게 책정되어 있는 만큼, 합리적인 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확성: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차권 관련 부담이 없습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 시장 가치보다 낮은 감정가는 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 좋아 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 유지보수 비용 부담이 상대적으로 적을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 209,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보 분석 결과, 유사 면적(71.19㎡)의 다세대주택이 38,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건 건물 면적(73.39㎡)의 적정 시세는 약 39,700만원으로 추정됩니다.

* 주요 분석:

* 감정가: 209,000,000원

* 추정 시세: 약 397,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 대비 감정가 비율: 약 52.6%

시세 분석 결과, 감정가가 시장가치보다 현저히 낮으므로 유찰될 가능성이 높습니다. HUG의 대항력 포기 확약으로 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 다음 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

* 보수적 접근: 감정가의 120% ~ 130% 수준 (약 250,800,000원 ~ 271,700,000원)

* 시장가치 반영 접근: 추정 시세의 70% ~ 80% 수준 (약 277,900,000원 ~ 317,600,000원)

종합적으로, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원에서 320,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 입찰 참여 시에는 해당 범위 내에서 최신 시장 동향 및 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.