나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1239 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 534-6 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 지하철 1호선 ‘명학역’ 북서측 인근에 위치하는 토지 건물로 주위는 근린생활시설 아파트 단지 등이 혼재하는 상업지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 인근에 지하철 1호선 명학역과 버스정류장이 소재하며 본건까지 차량접근이 가능한 바 대중교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 평지로 숙박시설(이레스테이)로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

제시 외 건축물로 4개((ㄱ)파이프조 기타지붕 1층 소재 (차양) 약 12.0㎡, (ㄴ)조적조 슬래브 위 판넬지붕 옥상소재(세탁실 및 창고) 약 41.0㎡, (ㄷ)판넬조 기타지붕 옥상소재 1층(직원숙소 등) 약 51.0㎡ 2층 (창고) 약 16㎡ (ㄹ)조적조 판넬지붕 옥상소재 (물탱크실) 약 3.0㎡) 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 1988.11.16. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 지하1층 건물로
외 벽: 일부 갈바륨 마감, 일부 치장 벽돌 마감, 일부 타일 마감
창 호: 샷시 창호
내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 페인트 마감

이용상태

본건은 숙박시설(지층: 객실1호(party room), 보일러실, 창고 등, 1층: 객실5호, 카운터, 로비, 2층: 객실6호, 3층: 객실6초, 4층: 객실6호)로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 난방설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.
기호(2)는 2019.09.17. 위반건축물(경량판넬/근생/35㎡/옥상/무단증축)로 건축물대장에 기재되어 있습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 2019.9.17.위반건축물(위반내역:경량판넬/근생/35㎡/옥상/무단증축)로 건축물대장에 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1239 (1) 사건의 경기도 안양시 만안구 안양동 534-6 소재 숙박시설 경매 물건입니다.

감정가는 2,591,304,160원입니다.

토지 면적은 224.80㎡ (약 68.0평)이며, 건물 면적은 617.01㎡ (약 186.6평)입니다.

제시외 건물 면적은 123.00㎡ (약 37.2평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 문OOOOO입니다.

주요 특징으로는 중복사건, 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등기 사항이 확인됩니다.

주의사항으로 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.

2019년 9월 17일, 옥상에 경량판넬로 근린생활시설 35㎡를 무단 증축하여 위반건축물로 건축물대장에 등재되어 있습니다.

건축물은 1988년 11월 16일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층, 지하 1층 건물입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 지하철 1호선 ‘명학역’ 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재하는 상업지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통은 지하철 1호선 명학역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 가능하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

토지는 세장형 평지로 현재 숙박시설(이레스테이)로 이용 중입니다.

남동측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획으로는 도시지역, 일반상업지역이며, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 3월 7일 접수된 중소기업은행의 근저당권(1,320,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 2,230,000,000원입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김 (전입 2025-07-21, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원)

* 박 (전입 2025-05-08, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원)

* 송 (전입 2025-07-17, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원)

* 이 (전입 2025-07-23, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원)

* 조 (전입 2024-08-16, 대항력 없음, 보증금 10,000,000원, 차임 7,000,000원)

* 천 (전입 2022-09-05, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원)

* 최 (전입 2024-12-10, 대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원)

인수 보증금 합계는 0원입니다. (천 임차인의 경우 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 낙찰 후 인수할 보증금은 없습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 지하철 1호선 명학역 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재하여 기본적인 상업 활동이 활발한 지역으로, 숙박시설 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

인근 상업지역에 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 높다고 판단됩니다.

주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 옥상에 무단 증축된 위반건축물(근생 35㎡)이 건축물대장에 등재되어 있어, 이행강제금 부과 및 시정 명령 대상이 될 수 있습니다. 이는 건물 가치 하락 및 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 천 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명확한 인수 금액은 없습니다. 하지만 임대차 관계의 특성상 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행 중(2025타경1239, 2026타경100359)이므로, 경매 진행 상황 및 취하 가능성 등을 면밀히 주시해야 합니다.

* 폐기물처리시설 등: 주변 시설 검색 결과, 안양시 만안구 박달2동 일대에 폐기물 업체 관련 주민 반발 사례가 있습니다. 본 물건 소재지와 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 개발 및 환경 이슈 관련 잠재적 영향을 고려할 필요가 있습니다. (Source: 경기일보 기사)

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 명학역 인근 상업지역에 위치한 숙박시설로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

감정가는 25억 9천여만원 수준이며, 토지 및 건물 규모 또한 상당합니다.

다만, 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인 존재, 중복사건 진행 등 권리관계 및 건물 상태에 대한 철저한 분석과 확인이 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 명학역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 숙박시설 운영 가능성: 상업지역 내 숙박시설로서 안정적인 임대 수익 또는 운영 수익 기대가 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 제시외 건물까지 일괄 매각되어 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 주변 환경 개선에 따라 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원 (모든 임차인의 보증금 및 차임 확인 결과, 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.)

* 감정가: 2,591,304,160원

* 시세 및 경쟁 물건 분석: 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가율 분석이 필요합니다.

* 권리관계 리스크: 위반건축물 시정 비용, 명도 예상 비용 등을 감안해야 합니다.

* 추가 조사 비용: 건축물 현황, 임대차 현황 등에 대한 정밀 실사를 통해 정확한 가치를 파악해야 합니다.

따라서, 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 상세한 현장 조사와 시세 조사를 통해 구체적인 투자 전략을 수립하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.