나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52928 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 3층353호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화나래초교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 중 제3층 제353호로서,
(사용승인:2022.04.08)

외벽: 돌붙임 마감, 페어글라스 및 강화유리붙임 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호 임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(중로 엠티브이2-25)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본 건은 본다빈치뮤지엄 전시장 일부로 사용 중이었으며 현장 조사 시 영업을 하고 있지 않은 상태였으며, 임대인과 임차인 간 명도소송이 진행 중인 것으로 탐문조사되었으니 경매 진행 시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재
-감정평가서상 본 물건은 인접호와 벽체구분 없이 일괄 이용중이나, 감정인의 사실조회회신에 의하면 독립성을 상실한 것은 일시적인 것으로 복원이 용이하고 구조 및 이용상 독립성이 있다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52928 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 3층353호

용도: 근린상가

감정가: 522,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.99㎡ (약 10.89평)

토지지분: 35.9883㎡ (약 10.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 50.29㎡ (약 15.21평)

건물지분: 50.29㎡ (약 15.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건, 별도등기

주의사항:

* 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기 존재.

* 감정평가서상 인접 호실과 벽체 구분 없이 일괄 이용 중이나, 감정인의 사실조회 회신에 따르면 일시적인 것으로 복원이 용이하며 구조 및 이용상 독립성이 있다고 판단됨.

1.5. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 중 제3층 제353호

사용승인일: 2022년 04월 08일

외벽: 돌붙임 마감, 페어글라스 및 강화유리붙임 마감 등

내벽: 내부 인테리어 마감 등

창호: 샷시 창호

1.6. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래초교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

토지형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 시화엠티브이메가스퀘어 내 상가입니다. 인근 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있으며, 시화나래초등학교 북서측에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북측으로는 노폭 약 20m, 동측으로는 노폭 약 15m의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 지역 특성

시화MTV(멀티테크노밸리) 지역은 첨단 복합단지로 조성되고 있으며, 특히 해양레저 복합단지 개발이 활발히 이루어지고 있습니다. 웨이브파크와 같은 관광 및 레저 시설이 조성되어 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022년 07월 05일)

* 기타 권리:

* 소유권이전 (신탁등기 말소) (2022년 07월 05일)

* 임의경매개시결정 (채권자: 에프더블유2506유동화전문유한회사) (2025년 07월 28일)

* 등기부채권 총액: 408,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사본다빈치아트시화

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 사업자등록일: 2025년 07월 14일 (주의: 해당 날짜는 현재 시점 대비 미래 시점이므로 재확인 필요)

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 시화MTV 지역은 첨단산업과 관광, 휴양이 조화된 복합단지로 개발되고 있으며, 특히 거북섬 해양레저복합단지 개발로 인해 유동인구가 증가할 잠재력이 있습니다. 웨이브파크, 인공 서핑장 등 관광 시설과 인접하여 상업 시설로서의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 업종 분석

용도는 근린생활시설로, 일반적인 상업 시설의 수요를 충족시킬 수 있습니다. 주변 상권 분석 시, 해당 시설의 집객력과 연계된 업종 (예: F&B, 서비스업, 체험 시설 관련 등)이 유리할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

인근에 오피스텔, 근린생활시설, 공원이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 도보로 접근 가능한 거리에 버스 정류장이 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

"시화나래초등학교"가 인근에 위치하여 기본적인 교육 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 관련

토지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재하여, 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 잠재적 법적 리스크로 작용할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 이용 상태 및 독립성 문제

감정평가서에 따르면 본 물건은 인접 호실과 벽체 구분 없이 일괄 이용 중이나, 독립성 상실은 일시적이며 복원 용이성이 있다고 합니다. 그러나 현장에서의 실제 이용 상태와 구조적 독립성 여부에 대한 철저한 현장 확인이 필수적입니다. 이는 명도 및 임대차 관련 문제 발생 소지가 있습니다.

6.3. 임차인 명도 관련

감정평가서상 임차인 관련 비고란에 따르면, 본 건은 '본다빈치뮤지엄' 전시장 일부로 사용 중이었으며, 현장 조사 시 영업 중이 아니었고 임대인과 임차인 간 명도 소송이 진행 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 경매 진행 시 명도 관련 절차 및 소요 시간, 비용 등을 사전에 면밀히 재확인해야 합니다.

6.4. 사업자등록일 오류 가능성

임차인의 사업자등록일이 2025년 07월 14일로 기재되어 있는데, 이는 현재 시점(2026년 7월 31일)보다 미래 시점입니다. 이는 단순 오기일 가능성이 높으나, 실제 계약 관계 및 사업자등록 상태에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시화MTV의 해양레저복합단지 개발로 인한 잠재적 가치 상승이 기대되는 입지에 위치하고 있습니다. 최신 건물(2022년 사용승인)이라는 장점도 있으나, 대지권 관련 별도등기, 인접 호실과의 일괄 이용 상태, 그리고 진행 중인 것으로 보이는 명도 소송 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 임차인 관련 정보의 오류 가능성 및 명도 소송 진행 상황을 반드시 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 프리미엄

시화 MTV의 지속적인 개발과 거북섬 해양레저 복합단지 활성화에 따른 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 신축 건물

2022년 4월에 사용 승인된 신축 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

8.3. 상권 잠재력

관광객 및 유동인구 유입이 예상되는 지역으로, 상권 활성화 시 임대 수익률 증대가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금을 제외하고 예상 입찰가를 산정해야 하나, 본 건의 경우 인수되는 보증금이 없으므로 고려하지 않습니다. 그러나 해당 물건의 정확한 권리 관계, 임차인과의 명도 가능성, 주변 시세, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 면밀한 시장 분석 및 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

10. 주변 시설 검토

별도의 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있으며, 웨이브파크와 같은 해양 레저 시설이 인접해 있어 관광 상권으로서의 특징을 지니고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.