나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52947 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 1128-12 루체른빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""상록고등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주변은
공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건내 3층 301호 및 4층 402호로서
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 화강석붙임 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

각 도시형생활주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 주차장설비, 도시가스설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상록고등학교)<교육환경보호
에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비
지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52947 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 1128-12 루체른빌 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 175,000,000원

토지면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

건물면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경인서부수산업협동조합

건물 층수: 4층 건물 내 3층

건축 구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2015년 9월 2일 (사용승인일 기준)

특이사항: 공동담보

주의사항: 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 상록고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상황: 본건 토지는 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 민명희 (2015.09.03)

* 소유권이전: 박효진 외 1명 (2017.09.25) - 매매

* 근저당: 옹진수산업협동조합 (2018.05.02) - 말소기준권리 (채권최고액 312,000,000원)

* 주택임차권: 김복수 (2025.09.05) - 말소 예정 (임차금액 20,000,000원)

* 임의경매: 경인서부수산업협동조합 (2025.08.01) - 수원지방법원 안산지원 (채권액 253,000,000원)

* 말소되지 않는 권리: 감정평가서 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 개요로 언급되어 있으나, 구체적인 사항은 확인이 필요합니다. 일반적으로는 말소기준권리(을3 근저당) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채무액: 등기부 채권 총액은 332,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김복수

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자(사업일자): 2024.08.19

* 확정일자: 2024.08.19

* 배당신고일자: 2025.08.14

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 본 건 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반):

* 1차 사례: 경기도 안산시 상록구 본오동 897번지 '이안애' (2025년 준공 추정), 전용면적 49.42㎡ (약 14.95평) 물건이 2026년 3월 6일 373,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 24,950,000원)

* 2차 사례: 경기도 안산시 단원구 본오동 911-2번지 '이안애(911-2)' (2025년 준공 추정), 전용면적 71.19㎡ (약 21.54평) 물건이 2026년 3월 7일 385,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 17,870,000원)

* 3차 사례: 경기도 안산시 상록구 본오동 742-15번지 '준하이츠빌B동' (2009년 준공), 전용면적 84.8㎡ (약 25.65평) 물건이 2026년 3월 6일 230,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 8,970,000원)

* 본건과의 비교: 본건 건물 면적은 49.79㎡ (약 15.06평)으로, 1차 사례(49.42㎡)와 유사한 면적을 가지고 있습니다. 1차 사례의 거래 가격(373,000,000원)을 고려할 때, 본건의 시세는 370,000,000원 이상으로 추정됩니다. 1차 사례의 준공년도가 2025년으로 본건(2015년)보다 신축임을 감안해도, 감정가 175,000,000원은 시장가치 대비 현저히 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕의 4층 건물로, 외벽은 치장벽돌 및 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창으로 시공되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 주차장 설비, 도시가스 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 이용상태: 현재 각 세대는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다.

* 주변 편의시설: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육환경: 상록고등학교 북서측 인근에 위치하며, 관련 법규에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가의 괴리: 본 건의 감정가는 175,000,000원이나, 가장 유사한 면적(49.42㎡)의 최근 실거래가는 373,000,000원으로 약 2배 이상의 차이를 보입니다. 이러한 큰 괴리는 감정평가의 정확성, 시점 차이, 또는 물건 자체의 특수성(예: 급매, 특수관계인 거래 등)을 시사할 수 있어, 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 시세 확인이 반드시 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 경매에 나왔으며, 이는 채무 규모가 크거나 담보물이 다수임을 의미합니다. 경매 절차상 낙찰자는 해당 물건에 대한 권리만 취득하나, 공동 담보로 묶인 다른 물건의 상태나 채무 관계가 간접적으로 영향을 미칠 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 임차인 김복수 씨가 존재하며 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수 부담은 없습니다. 다만, 해당 임차인과의 관계 및 명도 절차 진행 시 협조 여부는 변수가 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 토지이용계획 상 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 도시형생활주택(원룸)으로, 감정가 대비 최근 실거래가가 매우 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 큰 물건입니다. 건물은 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 주거 환경 및 교통 여건도 양호한 편입니다. 권리 관계 또한 비교적 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 감정가와 실거래가의 현격한 차이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 현저히 낮은 감정가: 감정가 175,000,000원 대비 최근 유사 면적 실거래가 373,000,000원으로, 시세 차익 실현 가능성이 매우 높습니다.

* 명확한 권리 분석: 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리(주택임차권, 임의경매 등)가 매각으로 소멸 예정이며, 낙찰자가 인수하는 채무나 보증금이 없습니다.

* 안정적인 임대 수요: 도시형생활주택(원룸)으로서 해당 지역의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 상록고등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 175,000,000원입니다.

가장 유사한 면적(49.42㎡)을 가진 인근 '이안애' 물건이 2026년 3월 6일 373,000,000원(평당 약 24,950,000원)에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 전용면적 49.79㎡(약 15.06평) 기준 시장가치는 약 375,000,000원 내외로 추정됩니다.

현재 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

감정가와 시장 실거래가 간의 상당한 차이를 고려할 때, 본건은 공격적인 입찰 전략을 구사할 가치가 충분합니다.

따라서, 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 에서, 현장 조사 결과, 수익률 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것을 추천합니다. 단, 시장가치인 370,000,000원 이하에서 낙찰받는다면 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.