나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31510 [1] 경기도 양평군 양평읍 양근리 738 센트럴파크써밋 상가동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 ""양평역"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 양평역을 주변으로 아파트, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 구조(사용승인일자: 2022.02.25) 내 개별호로,
외벽 : 치장석 붙임 등 마감
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감
창호 : 페어그라스 창호 등 입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중이며, 자세한 내용은 후첨 '내부구조도'를 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역) , 지구단위계획구역(지구단위계획구역) , 소로1류(폭 10m~12m)(2021-12-13)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2019-07-23)(양평 소로 3-1)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2019-07-23)(양평 중로 2-4)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, 하천구역<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 여주지원 2025타경31510 (1)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 양근리 738 센트럴파크써밋 상가동 1층106호

토지면적: 59.13㎡ (약 17.88평)

건물면적: 32.13㎡ (약 9.72평)

토지/건물 일괄매각 여부: 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 383,000,000원

건물 사용승인일자: 2022년 02월 25일

1.2. 물건 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 구조

주요 용도: 제2종 근린생활시설

특이사항: 유동화 물건

1.3. 권리 관계

소유권 현황: 등기부상 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (권리자: 강준모)

채권 총액: 523,600,000원 (등기부채권 총액 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 양근리 소재 "양평역" 서측 인근에 위치합니다.

부근은 양평역을 중심으로 아파트, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다 [cite: search_results_0].

토지 형상은 사다리형의 평지로, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등으로 보아 양호한 편입니다 [cite: search_results_0].

양평역이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: search_results_7].

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 손 (손기홍)

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2024년 03월 12일

확정일자: 2024년 03월 12일

배당신고일자: 2025년 09월 10일

대항력: 없음

비고: 임대관계는 미상이나, 대항력 있는 임차인은 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당(2022-04-28 접수, 303,600,000원) 이하 모든 권리(을2 근저당, 갑3 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 주변 상가 현황

본건은 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

주변은 양평역 역세권을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있습니다.

양평역 주변으로는 다양한 소매점, 음식점, 카페 등 상업 시설이 밀집되어 있습니다 [cite: search_results_0, search_results_7].

양평 전통시장과도 인접하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다 [cite: search_results_7].

4.2. 잠재적 가치

2022년 2월 25일 사용승인된 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

역세권 상가로서 기본적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 주변 개발 계획과 연계될 경우 가치 상승이 기대됩니다.

양평군 도시재생 사업 등이 추진됨에 따라 지역 활성화 및 가치 상승 잠재력이 있습니다 [cite: search_results_4, search_results_6].

5. 생활정보

5.1. 편의시설

양평역 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 위치하여 접근성이 좋습니다 [cite: search_results_0, search_results_7].

양평 전통시장이 인접해 있습니다 [cite: search_results_7].

5.2. 교육 시설

양평초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 접근성을 높입니다 [cite: search_results_0].

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

토지이용계획 상 다수의 제한사항이 존재합니다.

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로1류, 소로3류, 중로2류와 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하천구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 상수원 보호 및 수질 보전 관련 규제가 강화될 수 있습니다 [cite: search_results_2, search_results_5, search_results_6].

6.2. 권리관계 이슈

본건은 유동화 물건으로, 채권 양도 등에 따라 경매가 진행될 수 있습니다.

현재 등기부상 모든 권리는 말소 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

6.3. 기타 리스크

신축 건물이나 상가 공실 위험은 시장 상황 및 상권 활성화 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다 [cite: search_results_10, search_results_11, search_results_12].

7. 종합 의견

본 물건은 양평역 역세권에 위치한 신축 근린생활시설로, 입지적 강점과 신축성을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리 없이 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

다수의 공법상 규제사항이 존재하므로 관련 법규를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

유동화 물건이라는 특성을 고려하여 채권 변동 사항을 주시해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 신축 상가로서 양평역 주변의 배후 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 명도가 수월합니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없어 투자 부담이 낮습니다.

양평 지역 개발 계획(도시재생 사업 등)과 연계하여 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없습니다.

따라서 감정가 383,000,000원을 기준으로, 주변 상가 시세, 예상 공실률, 임대 수익률, 양평 지역의 향후 개발 전망 및 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 신축 건물로서의 가치와 더불어 법적 제한 사항을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.