나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52664 [1] 경기도 광주시 능평동 194-54 엔카운티 109동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 창고, 임야, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(경사지붕) 지하1층/지상4층 건물 내 1층 102호로서,
사용승인일 : 2017.09.08.
외벽 : 석재 및 치장벽돌 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 주거용 건물부지 및 일부 주차장으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 대지권에 대해 별도등기[토지(능평동 194-54) 을구 15번 구분지상권설정등기]가 설정되어 있음.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52664 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 194-54 엔카운티 109동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 282,000,000원

토지면적: 92.22㎡ (약 27.9평)

토지지분: 92.215㎡ (약 27.9평)

건물면적: 73.44㎡ (약 22.2평)

건물지분: 73.445㎡ (약 22.2평)

사용승인일: 2017년 9월 8일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 광주시 능평동 소재 '능평초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 창고, 임야, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 가능합니다.

도로상태: 본건 토지 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당하여 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 17일 접수된 최영만 씨의 근저당권(40,000,000원)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 김현우 씨 (보증금 200,000,000원, 차임 없음, 2020년 5월 8일 전입, 2020년 4월 21일 확정일자). 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다.

* 별도등기: 토지(능평동 194-54)에 말소되지 않는 을구 순위 15번 구분지상권설정등기가 존재합니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 권리로, 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

등기부채권 총액: 40,000,000원 (말소기준권리 근저당권 기준)

2.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 본건은 73.44㎡ (약 22.2평) 면적의 다세대주택입니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도(2012-2013년식)의 다세대주택은 약 1.6억원 ~ 1.64억원 수준에서 거래되었습니다.

* 2019년식 신축 빌라는 52.3㎡ (약 15.8평) 면적이 2.47억원에 거래되어, 건물 노후도 및 품질에 따라 가격 편차가 큰 것으로 보입니다.

* 본건(2017년식)의 경우, 보수적으로 평당 약 900만원~1,000만원으로 환산 시, 시세는 약 2억원 ~ 2.2억원 내외로 추정됩니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 가스, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 생활정보

교육시설: '능평초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주위에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 다세대주택 밀집 지역과 더불어 창고, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

2.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김현우 씨의 보증금 2억원에 대한 배당 낙찰 여부에 따라 인수 위험이 있습니다.

구분지상권: 토지에 설정된 구분지상권이 말소되지 않아 토지 사용에 제약이 따르며, 이는 부동산 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

토지이용규제: 계획관리지역, 성장관리구역 등 복합적인 토지이용계획 및 환경 관련 규제가 적용됩니다.

건물 노후도: 2017년식으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 2017년식 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인의 2억원 보증금과 토지에 설정된 말소되지 않는 구분지상권이 있습니다. 이 두 가지 권리는 낙찰자가 부담해야 하거나 그 가치를 저해할 수 있는 요인입니다.

주변 시세 대비 감정가(2.82억원)가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 리스크 요인을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

비교적 최근(2017년)에 건축된 건물로, 신축에 가까워 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 크지만, 경매 절차상 배당을 통해 우선 변제받을 가능성이 있습니다. (단, 전액 배당받지 못할 경우 인수 리스크 발생)

주변 시세와 감정가를 비교하여, 리스크를 감안한 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

구분지상권의 영향으로 인한 토지 가치 하락분을 감안하여 실질적인 건물 가치를 평가해야 합니다.

2.8. 예상 입찰가

감정가: 282,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 건물 면적(73.44㎡, 약 22.2평)에 대한 시세는 약 200,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건은 대항력 있는 임차인 보증금 2억원과 말소되지 않는 구분지상권이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 입찰가 산정 시 해당 금액을 직접 더하지는 않으나, 임차인 보증금 2억원은 낙찰자가 신경 써야 할 핵심적인 부담입니다.

위의 시장 시세와 리스크를 종합적으로 고려하여, 안전 마진을 확보한 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.