나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56857 [1] 경기도 용인시 처인구 유방동 85-5 대림스타빌2 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 유방동 소재 '영동고속도로 용인IC' 북서측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 소규모공장 등이 소재하는 고속도로주변지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 북측에 영동고속도로가 위치하고 인근 유림로를 따라 버스정류장이 소재하며 동측으로 에버라인 보평역이 차량 약 5분거리에 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 주상용 공동주택 내 2층 201호로서,

외벽: 석재 붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 섀시 창호임.

이용상태

다세대주택-도시형생활주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용 중이며 방과 거실 및 주방의 발코니는 확장형임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 출입문보안개폐, 주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 2필지 일단으로 부정형 토지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20m, 남서측과 북서측으로 폭 약 4m 포장도로와 각각 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 및 2
도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 내부접근이 제한돼 있어 표준적 이용상황을 기준으로 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경56857 (1)

2025타경56857 (1) 물건명세서 보고서는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56857 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 유방동 85-5 대림스타빌2 2층201호

건물명: 대림스타빌Ⅱ

용도: 도시형생활주택

감정가: 218,000,000원

토지면적: 66.39㎡ (약 20.08평)

건물면적: 50.78㎡ (약 15.36평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOOOOOO

건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 유방동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. '영동고속도로 용인IC'가 북서측 근거리에 위치하여 광역 접근성이 양호합니다.

북측으로는 폭 약 20m, 남서측 및 북서측으로는 폭 약 4m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

대중교통 이용은 북측의 영동고속도로와 인근 유림로를 따라 위치한 버스정류장, 그리고 동측으로 약 5분 거리에 위치한 에버라인 보평역을 통해 가능합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 다양한 행위 제한이 따릅니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 3월 15일 접수된 인천세무서장의 압류입니다.

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2019.07.08)

* 주택임차권 (김호, 225,000,000원, 2023.09.25 접수, 인수)

* 압류 (인천세무서장, 2023.03.15 접수, 말소기준)

* 강제경매 (김호, 2025.07.10 접수, 말소)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025.08.14 접수, 말소)

* 압류 (용인시, 2026.03.06 접수, 말소)

등기부채권 총액은 225,000,000원입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 김호

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-06

확정일자: 2021-07-20

배당신고일자: 2023-09-25

대항력: 있음

비고: 등기부상 주택임차권 (을1)으로 기록되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위로 보증금 225,000,000원을 인수해야 하는 권리입니다.

* 임차인: JINJIANXUAN (김 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-13

대항력: 있음

비고: 금액은 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: PIAOLINGLING (박 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-06

대항력: 있음

비고: 금액은 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있습니다. (개요 정보 없음)

1.4. 상권분석

본건은 고속도로 주변 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 위치하고 있습니다. 영동고속도로 용인IC와 인접해 있어 물류 및 이동 편의성은 높으나, 전형적인 상업 상권보다는 주거 및 소규모 산업 시설이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 주변에 소규모 공장이 소재하고 있어, 이와 관련된 소음이나 환경적 요인 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 2층 201호에 해당하는 도시형생활주택입니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 발코니는 확장된 상태로 사용 중입니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 출입문 보안 개폐 장치, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 학교(유방초등학교 등), 관공서(용인경찰서 등)가 위치하고 있으며, 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김호의 보증금 225,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 사실상 낙찰가 외 추가로 부담해야 할 금액으로, 총 매입 비용을 크게 증가시킵니다.

또한, JINJIANXUAN, PIAOLINGLING 임차인들의 경우 대항력은 있으나 보증금 액수가 미상으로, 향후 보증금반환 채권 등 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획상 여러 규제(자연녹지, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등)가 존재하여 향후 건물 활용이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상이고 내부 접근이 제한되어 정확한 현황 파악이 어렵다는 점 또한 리스크 요인입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 감정가액(218,000,000원) 대비 인수해야 할 임차인 보증금(225,000,000원)이 더 높아, 일반적인 경매 투자 관점에서는 매우 위험도가 높은 물건으로 판단됩니다.

특히, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 조건은 총 매입 비용을 시세보다 훨씬 높게 만들 가능성이 큽니다.

보증금이 미상인 다른 임차인들의 존재 또한 추가적인 불확실성을 야기합니다.

따라서, 본 건은 시세 대비 상당한 가격 하락이 발생하지 않는 한, 적극적인 투자보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

용인시 처인구 지역의 지속적인 개발 가능성과 주택 수요를 고려할 수 있습니다.

도시형생활주택으로서 방 3개 구조는 가족 단위의 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

에버라인 보평역과의 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 218,000,000원

인수해야 할 보증금 (김호): 225,000,000원

주변 시세 분석 (최근 2026년 7월 거래 사례 기반):

* 36.075㎡ (약 10.9평) 빌라: 295,000,000원 (직거래, 해당 물건과 직접적인 비교 어려움)

* 50.36㎡ (약 15.2평) 빌라: 114,000,000원

* 59.4㎡ (약 18.0평) 빌라: 129,000,000원

본건 건물면적 50.78㎡ (약 15.36평)와 유사한 면적대의 주변 시세는 약 114,000,000원에서 129,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본 건은 225,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 실제 매입 비용은 '낙찰가 + 225,000,000원'이 됩니다.

현재 추정되는 시세(약 120,000,000원)보다 인수해야 할 보증금(225,000,000원)이 훨씬 높기 때문에, 정상적인 경매 절차에서 수익을 기대하기는 매우 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 낙찰가만으로는 수익성 확보가 불가능하므로, 인수되는 보증금을 고려했을 때 가장 낮은 금액으로 응찰하는 전략 을 고려해야 합니다.

실질적으로는 보증금 225,000,000원으로 해당 물건을 취득하는 것과 같으므로, 상징적인 금액 (예: 0원 또는 그 이하) 으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 인수될 보증금의 실질적 가치, 임차인과의 협상 가능성, 그리고 본건을 재매각 또는 직접 활용할 경우 예상되는 총 수익성을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.