나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56918 [1] 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 377-1 벨몽테 양지 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 양지면 소재 ""양지초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재한 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상1층~지상3층 건물 중 2층 201호로서,
외벽: 벽돌 붙임마감 등
내벽: 벽지 도배 및 페인팅 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 도시가스설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

본건 토지 기호'2'(양지리377-16)는 2017.12.5일 기호'1'토지에 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권(금170,000,000원,2023.8.9)이 설정되어 있으나 실질적 임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.6.1.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경56918 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 377-1 벨몽테 양지 2층201호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 208,000,000원

토지면적: 65.16㎡ (약 19.71평)

토지지분: 65.1551㎡ (약 19.71평)

건물면적: 58.65㎡ (약 17.74평)

건물지분: 58.65㎡ (약 17.74평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 양지면 소재 "양지초등학교" 북동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재한 지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편임.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지: 사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임. 본건 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함.

건물: 철근콘크리트구조 기타지붕 지상1층~지상3층 건물 중 2층 201호임. 외벽은 벽돌 붙임마감, 내벽은 벽지 도배 및 페인팅 마감, 창호는 새시창호임. 위생 및 급·배수시설, 도시가스설비, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역

가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))

상대보호구역

역사문화환경보존지역

배출시설설치제한지역

자연보전권역

수질보전특별대책지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기사항전부증명서상 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

소유권보존 (이미화)

소유권이전 (황승민)

압류 (김포세무서장, 국민건강보험공단, 용인시)

강제경매 (주택도시보증공사, 채권액 185,589,732원)

압류 (국민건강보험공단)

주택임차권 (신두호, 금170,000,000원)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 신두호

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-29

확정일자: 2021-07-05

배당신고일자: 2023-08-09

대항력: 없음 (자료상 표시)

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 2026.6.1.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출되었습니다.

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리는 2021년 11월 9일자 김포세무서장의 압류 (갑3)이며, 이에 따라 본건의 주택임차권 (을3)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적의 다세대주택 실거래가는 약 9,500만원에서 1억 2,800만원 수준입니다. (2026년 3월 기준)

본 건의 건물 면적(58.65㎡, 약 17.74평)을 기준으로 평당 거래가는 약 690만원에서 710만원 선으로 파악됩니다.

이는 본 건의 감정가 208,000,000원 (약 1,170만원/평)과 비교했을 때 상당히 높은 수준으로, 시세 반영 입찰 시 수익률 확보 가능성이 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례

2026년 3월, 양지읍 양지리의 "별빛마을(가동)" (전용면적 59.52㎡)이 128,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 3월, 양지읍 양지리의 "봉림주택(2동)" (전용면적 45.3㎡)이 95,000,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의/교육 시설

본 건은 "양지초등학교" 북동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

주변은 다세대주택, 단독주택이 혼재된 주거 지역이며, 인근 간선도로변 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

용인시 처인구 이동읍 일대에는 대규모 쓰레기 소각장, LNG 발전소, 산업 폐기물 소각장 등 잠재적인 혐오 시설 관련 논의가 있으나, 본건 소재지인 양지면 양지리 377-1번지 인근에 직접적인 혐오 시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획에 따라 향후 시설 입지가 변경되거나 신설될 가능성은 항상 존재하므로 지속적인 관심이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 신두호는 170,000,000원의 보증금을 설정하였으나, HUG의 확약서 제출로 인해 대항력이 포기되고 잔존 보증금 청구권도 포기하는 조건에 동의하였습니다. 등기부상 주택임차권은 말소될 예정이므로, 원칙적으로 임차인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계의 실질적 내용이 미상이며, HUG 인수조건 변경 및 확약서 내용에 대한 법적 해석 및 이행 여부에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 리스크

HUG(주택도시보증공사)가 보증 채권 회수를 위해 경매를 신청하면서 임차인의 권리를 제한하는 조건을 제시했습니다. 이는 경매 진행 및 매각 후 발생할 수 있는 복잡한 법적 분쟁을 사전에 차단하려는 조치로 해석됩니다.

6.3. 감정가와 시세 차이

본 건의 감정가(208,000,000원)가 최근 주변 실거래가(약 9,500만원~1억 2,800만원)보다 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 입찰 시 낙찰가 결정에 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 감정가 산정 근거 및 향후 시세 변동 추이를 면밀히 파악해야 합니다.

6.4. 공동담보

본 건이 공동담보로 제공되었다는 점은 해당 부동산 외에 다른 담보물건도 함께 경매에 나오거나, 채권액이 여러 물건에 분산되어 있을 가능성을 내포합니다. 이는 채권 회수 과정 및 최종 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있는 요인이므로 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

HUG의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 반영 입찰 시 수익률 확보 가능성이 존재합니다.

용인시 처인구 양지면은 지역 개발 가능성을 가진 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 원칙적으로 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 감정가가 실거래가 대비 과도하게 높게 책정된 점이 주요 리스크 요인이므로, HUG의 확약서 내용을 명확히 이해하고, 주변 시세 및 향후 지역 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 공동담보 물건으로서의 특수성도 염두에 두어야 합니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 간주합니다.

최근 거래 시세(1억 2,800만원)를 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

감정가 대비 낙찰률을 고려하되, 시세와의 괴리를 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원

(본 예상 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 시장 상황 변화 등을 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.