나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1537 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1040 엘리시아아이티타워 11층1102호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북동측 인근에 위치하며 부근은
업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 중심상업지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 근거리에 지하철역(수인분당선, 수원시청역) 및 노선버스
정류장이 소재하는등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 중 11층 1102호로서
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등
창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

공부상 업무시설(사무소)로서 조사일 현재 폐문부재임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 시스템 냉.난방설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약10미터 내외, 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

인계동 1040 기준
도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구),
소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1537 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계로124번길 27-10 (인계동) (구: 인계동 1040)

건물명: 엘리시아 아이티타워

구분건물: 11층 1102호

용도: 업무시설 (근린생활시설로도 이용 가능)

건축년도: 2023년 01월 03일 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 4층 / 지상 15층

해당 층: 11층

토지 면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

건물 면적: 37.16㎡ (약 11.24평)

감정가: 325,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (등기부상 권리자)

1.2. 물건 상세 정보

건물 연면적: 21,829.62㎡ (약 6,603.4평)

건축 면적: 1,308.72㎡ (약 396.0평)

건폐율: 68.89%

용적률: 799.45%

승강기: 승용 3대, 비상용 1대

주차: 152대 주차 가능 (실내 기계식 주차 면적 1,905.23㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 근린생활시설 등이 형성된 중심상업지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 수인분당선 수원시청역 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. [cite: 감정평가서요약]

2.3. 토지 및 도로 현황

본건 토지는 대체로 평탄한 세장형 토지로 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다. [cite: 감정평가서요약]

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭10m~12m), 소로2류(폭8m~10m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. [cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023-04-12 접수, 채권액 273,600,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

을1 근저당권, 갑3 압류(시흥세무서장), 갑4 임의경매(농협은행), 갑5 압류(기흥세무서장) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (물건명세서 상 '지상권개요:'만 표기되어 있으나, 구체적인 내용 없어 미확인)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 명시된 임차인이 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 수원시 팔달구 인계동 일대는 수원시청을 중심으로 한 행정, 업무, 상업 기능이 복합된 중심 상업지역입니다. [cite: 감정평가서요약] 인근에 KBS 수원센터, 수원시청 등 관공서가 밀집해 있으며, 풍부한 배후수요를 갖춘 지역입니다.

4.2. 상업시설 현황

건축물 정보에 따르면 본 건물은 업무시설 외 근린생활시설로도 이용 가능하며, 다수의 호실(총 310호)로 구성되어 있습니다. [cite: JSON, 6] 주변에는 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.3. 시장 동향

수원시청역 역세권 지역은 교통 편의성이 우수하여 상업용 부동산에 대한 수요가 꾸준히 있는 편입니다. 최근 섹션 오피스 시장에서도 수원 엘리시아 IT 타워와 같이 역세권에 위치한 중소형 오피스 거래가 활발한 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 현대적인 외벽 마감(석재붙임 및 강화유리) 및 내부 마감(몰탈위 페인팅)을 갖추고 있습니다. [cite: 감정평가서요약] 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기(승용 3대, 비상용 1대), 시스템 냉난방 설비 등을 갖추고 있어 쾌적한 업무 환경을 제공합니다. [cite: 감정평가서요약, JSON]

5.2. 주차시설

총 152대의 차량을 주차할 수 있는 충분한 실내 기계식 주차 시설(1,905.23㎡)을 확보하고 있어, 이용객 및 방문객의 주차 편의성이 높습니다. [cite: JSON]

5.3. 주변 편의시설

본건 인근에는 수원시청, 경기도 문화의 전당, 효원공원 등이 위치해 있으며, 쇼핑 및 여가 활동을 위한 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 리스크

현재 해당 호실은 폐문부재 상태이며, 임대 관계가 미상으로 확인됩니다. [cite: 감정평가서요약] 매수 후 공실 발생 가능성에 대한 신중한 검토가 필요하며, 시장 상황에 따른 임대료 수준 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 방화지구, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재개발 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 관련

주변 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 상 구체적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지속적인 주변 환경 변화 및 민원 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

수원시청역 초역세권 중심상업지역에 위치한 신축 업무시설로, 교통, 행정, 상업 인프라가 잘 갖춰진 입지가 장점입니다. 건물의 신축 연도, 편리한 교통, 충분한 주차 공간 등은 긍정적인 요소입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 인수 후 공실 위험에 대한 면밀한 분석과 대비가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 역세권 입지로 뛰어난 교통 접근성 및 행정/상업 중심지의 이점

* 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로 최신 설비 및 현대적 내부 구조

* 업무시설 및 근린생활시설 복합 용도로 다양한 활용 가능성

* 주변 상권 활성화 및 풍부한 배후수요

* 매각으로 소멸되는 권리 분석으로 권리 관계가 비교적 명확함

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 325,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 조사, 유사 물건의 실거래가 및 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임대 관계 미상 및 공실 위험 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 수익률 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 권리 관계가 명확하고 입지가 우수하다는 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력을 확보하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.